По-атрактивните имоти са хотел в курорта Св. Влас на стойност 6 148 000 лева , който се простира на площ 5290 кв. м. Друг имот, чийто срок за продажба изтича на 19 август, е хотел в Поморие, чиято първоначална цена е 5 994 900 лева. Луксозната сграда се простира на обща площ от 9028 кв. м. Сред скъпите имоти, чийто срок за продажба изтича през август, са още хотел в местността Старозагорски бани на цена 1 350 000 лева, хотел в София в жк „Люлин“ на стойност 1 104 000 лева, фабрика във Варна за 1 194 000 лева.

Това са активни обявления, което означава, че срокът им изтича през следващия месец, каза пред „Класа“ частният съдебен изпълнител Мариян Петков.

Той и неговите колеги в цялата страна всеки ден обявяват за продажба освен недвижимо имущество – апартаменти, къщи, земи, хотели, гаражи, промишлени помещения и автомобили, самолети, кораби, яхти, които спадат към движимата собственост.

240 активни обяви

240 са активните обяви за продан на движимо имущество този месец. 1500 са били вещите, обявени за публична продан през последната година. По думите на Мариян Петков това никак не е малка бройка.
Най-многобройната група е тази на автомобилите. Сред предложенията за продажби могат да се открият коли за по 3000-5000 лева, но и такива като скъпи лимузини на стойност 150 000 – 200 000 лева. Други любопитни оферти са инсталация за 450 000 лева, машина за 434 565 лева, бетонов възел за 140 000 лева. Сред обявите обаче има и такива, които впечатляват със своята цена. 41 броя минерална вода на стойност 39 лева е една от офертите, които могат да се намерят на страницата на Камарата на частните съдебни изпълнители, също така 22 стека минерална вода за 31 лева и 2 стека газирана минерална течност за 1 лев.

„В моята кантора постоянно идват нови и нови дела по потребителски заеми“, признава Петков. По думите му неизплащането на ипотечни заеми все още не е отбелязало своя бум, защото „човек, като е заложил имот, се опитва до последно да го погасява“, обяснява той. Тенденцията обаче била да се увеличават и щяла да продължи поне още година-две.

Банките изчакват 90 дни

Обикновено 90 дни е срокът, който банките максимум могат да изчакат, преди да почнат да си търсят правата по съдебен ред. Заради натовареността на Софийския районен съд в столицата минава поне месец, докато се издаде изпълнителен лист, в страната този срок може и да е не повече от седмица. Ако в рамките на тези дни длъжникът събере пари и започне да погасява кредита, банките реагират различно. Някои спират процедурата и предоговарят кредита.

„Има длъжници към банки, които бяха некоректни още при изтеглянето на сумата“, твърди Мариян Петков. Пред банковите институции те са обявявали несъществуващи доходи. Това е и една от причините в момента НАП да иска информация от банките какви доходи са декларирали клиентите им. Нерядка практика е клиентът да обяви пред НАП осигуровка върху 300 лева, а пред банката при тегленето на кредита – 1300 лева, и след месец отново да се върне на старата осигуровка или да напусне фирмата.

„Процедурата е болезнена. Тя включва опис на имущество, запор на сметки, на недвижими имоти“, признава Петков. Според него в много от случаите банките са безкомпромисни, след като проверят и установят, че длъжникът е взел пари и от други финансови институции.

Длъжниците – трудно откриваеми

„Много са случаите, при които трудно откриваме длъжниците“, откровен е Петков. Според него хората не се укривали умишлено, а най-често живеят на адрес, който не са заявили. Поне половината случаи, с които се сблъскват съдебните изпълнители, са такива. Хората били откривани едва след запор на банковата сметка, запор на трудовото възнаграждение или при справка в административна служба. „Когато човек трябва да получи книжа от съдия-изпълнител или данъчна администрация, не бива да се укрива, защото така изтичат сроковете за обжалване, възражения и представяне на доказателства и дори да е прав, ще изгуби“, съветват съдия-изпълнителите.

„При по-големите дългове е подходящо да се обезпечи дългът“, обясняват те. Затова се търси сериозно имущество, по-скъп автомобил, скъпи движими вещи. Прави му се запор и възбрана. В 14-дневния срок могат да се налагат обезпечителни мерки, защото, ако в този срок не се направи, на 15-ия ден се оказва, че вече няма какво да се вземе – имотите се прехвърлени на роднини, банковите сметки са изпразнени. След 14-ия ден имотът се описва от съдебния изпълнител, прави се оценка. След описа се обявява за публична продан и се дава едномесечен срок желаещите да се запознаят с офертата.

Източник:Imot.bg

Всички банки твърдят, че продажбата на ипотекирана сграда е крайна мярка и е на практика последната стъпка, до която прибягват, за да си върнат парите от длъжника. Обикновено първо се предлага предоговаряне на заема, например чрез отпускане на гратисен период, чрез намаляване на вноската и удължаване на срока и т. н. Финансовите институции прибягват и до услуги на фирми за събиране на вземания. И накрая – ако няма резултат, имотите се обявяват на търг чрез съдия изпълнител. Стига се и до изпълнение на пророчествата отпреди няколко години – банката просто става собственик на десетки и стотици ненужни й имоти.

“Броят на имотите, които банката е придобила в резултат на разпродажба, е изключително ограничен. Този процес не е масов при нас”, твърди Мишел Кюлман, директор “Управление на риска” в Societe Generale Експресбанк. По думите му, след като приетите клиентски досиета са добре селектирани, банката в повечето случаи постига съгласие с хората, имащи временна неплатежоспособност. От Пощенска банка също твърдят, че процентът на необслужваните заеми при тях не надминава очакванията им. “Годишният темп на нарастване на проблемните кредити вече не е толкова голям, колкото беше в края на изминалата година”, твърдят от трезора. Естествено никоя банка не желае да съобщи точния брой на имотите, които притежава.

Но проблемът с лошите ипотечни заеми принуди трезорите да се превърнат в агенции за недвижими имоти. “За да реализират ипотечния си портфейл, банките използват различни канали за продажба”, коментира Цветелина Тасева от “Адрес”. Райфайзенбанк например

отдавна има свое дружество за недвижими имоти

Други финансови институции също обмислят създаването на такива компании или просто на отдели, които да изпълняват ролята на брокери на недвижими имоти. Според Тасева Пощенска банка и УниКредит Булбанк в момента работят за изграждане на свои дружества за имоти. МКБ Юнионбанк и ПроКредит Банк пък създават такива посреднически отдели.

Показателно е, че на сайта на почти всяка банка могат да се намерят обяви за продажба на проблемни имоти – жилища, офиси, парцели и др. Те са основно две групи. В първата попадат имоти, които се продават на търг от частните съдебни изпълнители. Обявления за тях се публикуват и на сайта на Камарата на частните съдебни изпълнители, а също и на място в районните съдилища. Втората група включва онези имоти, на които банката вече е станала собственик и търси възможности да ги продаде.

При имотите, предлагани от съдебните изпълнители,

процедурата на търговете е ясна и определена със закон

Началната цена, от която започва наддаването, е 75% от пазарната стойност на имота. Ако няма кандидати, се организира втори търг, при който цената от първия се понижава с още 20%. Ако пак няма мераклии, може да се организира и трети търг, при който цената може да падне още. “Пазарът на ипотекирани имоти в момента е слаб и се разпродават малко на брой недвижимости, главно апартаменти, предприятия и хотели. Стагнацията на имотния пазар прави продажбата на ипотекирани жилища по-трудна и те понякога отиват на трети публичен търг”, твърдят от Пощенска банка.

На пръв поглед да се купи жилище на търг изглежда изгодно, но има и рискове. Например старият собственик може да реши да обжалва решението на банката да продаде жилището на търг. Според съдебните изпълнители обаче случаите на повторно връщане на имота са малко. Другото неудобство при такива търгове е, че победителят трябва да внесе цялата сума за имота в 7-дневен срок.

Когато банките продават свои имоти, условията вече са доста по-различни, а сроковете по-гъвкави. Например на сайта на УниКредит Булбанк са обявени за продажба 10 имота, собственост на банката. Сред тях има жилища, офиси и производствени сгради на доста привлекателни цени. Например тухлен апартамент в Троян с площ 93 кв. м заедно с таван и мазе се предлага за 19 хил. лв. (без ДДС). Панелно жилище в Исперих от 75 кв. м пък се търгува за малко над 22 хил. лв.

Ако някой иска да купи такова жилище, трябва да си вземе конкурсни документи от офисите на банката и

да предложи цена над минималната

Всеки месец на първо число става ясно колко са кандидатите и ако са предложили еднакви цени, конкурсът продължава с наддаване. Естествено, победител е този, който предложи най-висока цена. Тогава му се изпраща писмо, в което се договаря срокът за внасяне на депозит от 10% от стойността на имота. Той служи като гаранция, че купувачът няма да се откаже от сделката. След това той има един месец да преведе цялата сума, а платеният депозит се приспада от нея.

Ако има само един желаещ, процедурата не се проваля, посочват от УниКредит Булбанк. В тези случаи условията по сделката се договарят индивидуално. Ако се постигне споразумение, купувачът трябва да внесе депозита и цялата сума по същата процедура. От банката допълват, че ако конкурсът се провали, цената на имота няма да падне, както става при търговете, организирани от съдебните изпълнители. Тогава цялата процедура започва отначало, докато не се намери собственик на имота. Купувачът може да изтегли и кредит от банката, за да плати имота, но не са предвидени по-изгодни условия в тези случаи.

В сайта на СИБанк също могат да се намерят много оферти за имоти, които се предлагат на търг от съдебните изпълнители, или пък такива, които финансовата институция е придобила. Най-интересни са търговете, които СИБанк организира като обезпечен кредитор по реда на Закона за особените залози. Така

за продан са обявени 21 апартамента в комплекса “Сън сендс сити”

в Приморско. Началните цени, на които се предлагат ваканционните жилища, са изключително ниски. Например апартамент от 96 кв. м се предлага за малко над 94 лв. на квадрат (без ДДС). И цената, от която тръгва наддаването за него, е 8103 лв. В комплекса има и апартаменти, които се предлагат на по-ниски цени. Например жилище от 54 кв. м се продава за малко над 58 лв. на квадрат (без ДДС), или тръжната цена е 3175 лв.

Желаещите могат да наддават за едно или за повече от едно жилище. За да се включат в търговете, трябва да си купят книжа от централния офис на банката. Документите и ценовите предложения се подават в деловодството на финансовата институция. Мераклиите ще бъдат допуснати до наддаването, ако преди това са внесли по сметката на банката 10% от първоначалната цена на жилището, което са избрали. Победител е този, който предложи най-висока цена. Ако има двама кандидати с еднаква най-добра цена, те продължават да наддават явно, докато не се определи купувач.

Търгът и в този случай не се проваля, ако за даден апартамент има само един желаещ. Достатъчно е той да е обявил цена над минималната. И в двата случая избраните купувачи имат срок от 7 дни, за да внесат цялата сума. От СИБанк посочват, че клиентът може да плати жилището си с кредит, но трябва да го изтегли от друга банка.

Много други трезори също предлагат за продажба от сайтовете си различни имоти. Например Банка Пиреос предлага за продан или за наем близо 80 жилища и офиси. Райфайзенбанк също има доста такива оферти. От двете финансови институции обаче отказаха да дадат повече подробности за начина, по който потенциалните клиенти могат да се възползват от предложенията.

Според Цветелина Тасева от “Адрес” няма силен интерес от страна на купувачите към тези имоти. “Обикновено интерес проявяват хора, които са близки до банките и биха могли да стигнат до тази информация. Обикновено те са достатъчно финансово грамотни или ползват юридически съветници”, обясни тя.

Тасева допълни, че много банки търсят услугите на агенции за недвижими имоти, за да реализират ипотечния си портфейл. Но по думите й работата с банките върви доста трудно най-вече защото има голямо несъответствие между цената, която е готов да плати купувачът, и цената, която иска банката. “Цените на жилищата паднаха с до 45% за една година. Затова и самият заем е бил на по-висока оценка и може да се е оскъпил още през годините. Но

банките не са склонни да отпишат тези 45% спад”

обясни Тасева. Според нея двустайните жилища в София се продават за около 55 хил. евро, но купувачите са готови да дадат 40-45 хил. евро, а това е доста голяма разлика.

Преди месец стана ясно, че агенции за недвижими имоти са обявили за продажба над 700 хотела. В сайта на Камарата на частните съдебни изпълнители пък на търг се предлагат 11 хотела. Според Тасева обаче досега няма сделка с ипотекиран хотел. Първо, цените никак не са атрактивни, и второ – вече никой не вижда смисъл в такива инвестиции. Според Тасева интересът към подобни хотели често е нулев.

Източник:imot.bg

Първото и основно нещо, което трябва да знаете, ако решите да проведете такъв търг е, че няма законово ограничение физическите лица да организират едно такова наддаване.

В България това се е случило за първи път преди осем години, но за съжаление мероприятието се провалило, заради лоша организация. Затова, преди да се решите на такава стъпка, трябва много внимателно да обмислите всичко и най-важното – да го направите по всички правила.

Въпросът е как да определим цената, от която ще започне търгът. Всеки собственик, решил да продава, има желание за успех и голяма сделка. Но той трябва да определи минималната стойност, на която ще е съгласен да подпише сделката и тя да е равна, например, на началната тръжна цена. Защото, колкото по-ниска е цената, толкова повече участници могат да се явят в състезанието.

Другото важно условие е да обявите и каква ще е стъпката в наддаването. Не подценявайте психиката на потенциалните купувачи. Много по-лесно те ще вдигат цената, ако могат да наддават с 500 лева и много трудно ще взимат решение, ако сте заявили, че искате стъпката да е 5000 лева.

А как да решите каква цена и каква стъпка за наддаване да обявите, може да ви подскаже само оценката на имота.

Когато вече сте се решили на варианта за продажба чрез търг, трябва да помислите и за организацията му. Необходимо е да знаете, че едно такова наддаване се организира за месец – месец и половина и не става въпрос само за подготовката, а и за провеждането на наддаването и сключването на договора.

След това трябва да подготвите и предварителните контракти, в които да оставите две свободни полета. Едното е за името на новия собственик, а другото – за цената по сделката. В договора трябва да има място за някакви допълнителни условия.

Ако нямате пари, но сте харесал имот, който ще бъде продаден на търг, може да поискате от някоя банка да ви издаде сертификат, че ще получите кредит до определена сума. Така и вие ще сте наясно каква е максималната цена, която може да си позволите.ю

Най-голямата опасност при провеждането на частните търгове е в това дали продавачът няма да реши да се откаже от сключване на сделка, ако постигнатата цена не го удовлетворява. За да отпадне тази опасност, агенцията, която продава имота, може да поиска някакви финансови гаранции от него, за да е сигурна, че все пак сделка ще има. Депозит за участие може да бъде взет и от потенциалните купувачи.

При имотните сделки е задължително да бъде проверено дали върху обявения за продажба имот няма някакви тежести, като например учредена ипотека, запор или неясни собственици. Тези неща се проверяват в Агенцията по вписванията, без значение дали жилището ще бъде продадено на търг или по обикновената процедура – чрез обява.

Разликата между директната продажба и търга е начина на постигане на цената. Обикновено собственикът на имота търси висока цена, а купувачът прави всичко възможно да я понижи. В наддаването начинът е обратен. Човекът, решил да продава, е сложил една начална цена, която го удовлетворява. Всичко над нея за него е добре дошло.

Източник:targ.bg

Налепените обяви си нямат публика. Причината е, че съдържанието им от месеци се вижда много по-лесно на интернет страницата на Камарата на частните съдебни изпълнители. На сайта  също е пълно – търсене по критерий апартаменти извади почти 700 предстоящи търга.

Ръстът на лошите ипотечни кредити увеличи драстично предлагането на жилища на търг от съдебни изпълнители. Повече са и апартаментите с ипотека, които се предлагат на свободния пазар от собствениците си. А общото мнение е, че броят им тепърва ще се увеличава. Засега този нов тип предлагане не е достигнало размери, при които да влияе съществено на цените на жилищата. Но ако ръстът на лошите ипотечни заеми продължи, съдебните изпълнители могат да станат основният “доставчик” на имоти на пазара.

Преди таблото

Стената с обяви в някойрайонен съд е най-най-последният вариант, до който банката прибягва. Причината не трябва да се търси в добрите сърца на банкерите. Просто процедурата им струва пари, а крайният резултатът е неясен, а понякога и неизгоден. В същото време заедно с преместването на кредита в графа “лоши” банката трябва да направи провизия в размер на 100% от отпусната сума. А както знаем, в момента парите са скъпи.

Затова, преди да използват услугите на съдебен изпълнител от финансовите институции, първо опитват да предоговорят условията по кредита с получателя му. Преструктурирането най-често се изразява в капитализиране на лихва или главница – намалява се размерът на погасителните вноски, като разликата се “премества” за по-късен период.

Ако този вариант все пак се окаже неработещ, на теория следва публична продан. Все по-често обаче, преди да прибегнат до тази фаза, банките опитват да получат дължимото, като използват услугите на агенция за имоти. Най-общо казано, при тази схема брокерът играе ролята на събирач на лоши вземания. От банката изпращат в агенцията описание на ипотекираните имоти, като и координати на неизрядните платци. Брокерите от своя страна се свързват с тях и им обясняват, че в близкия месец кредиторът им ще опита да си събере дължимото чрез съдебен изпълнител. Ако обаче обявят жилището си за продажба сега, използвайки услугите им, имат по-голям шанс да получат максимално добра цена за него. Брокерите казват, че в масовия случай предложението им се приема.

Препъникамъкът идва при определянето на цената на имота. В това отношение най-проблемни са недвижимостите, купувани през 2007 и 2008 г., когато пазарът беше в пика си, а ипотечното кредитиране -   най-агресивно. От днешна гледна точка цените, на които са придобивани имоти тогава, са абсолютно непостижими, като разликата понякога доближава 40%. Например през 2008 г. в столичния квартал “Студентски град” завършени апартаменти се продаваха на нива от около 1000 – 1200 евро за кв.м, а сега в района жилища се предлагат за 750 евро на кв.м.

“Често се случва клиентите ни да казват: не мога да си позволя да продам под дадена сума. Тя обаче е далеч по-висока от постижимата в момента и така дори и да не успяват да погасяват кредита си и вече да са в просрочие, не свалят офертната цена”, обяснява главният експерт “Банки и ключови клиенти” в агенцията за имоти “Явлена” Златина Йорданова. Наблюденията й са, че по-големият процент от ипотекираните имоти, които излизат сега на пазара, са заложени от фирми или частни лица, използвали средствата от кредита, за да финансират бизнеса си. Често, за да получат заема, като обезпечение са ипотекирали повече от един имот. Това според  Йорданова също е проблем за продажбата им, защото в този случай банката трудно продава само единия имот, а купувач, който да иска и двата, се намира изключително рядко.

Голямото предлагане

Колкото и неизгодна да е публичната продан за кредиторите, все по-често се прибягва и до нея. Показва го и статистиката на Камарата на частните съдебни изпълнителни. От общо 70 хиляди заведени дела срещу длъжници през 2008 г., броят им се е увеличил на 110 хил. през 2009 г. От тях около 90% са точно ипотекирани пред банка имоти. Предварителните данни за първото полугодие на тази година показват, че броят им продължава да нараства.

Въпреки увеличението на делата броят на приключените от тях намалява (виж графиката). Тоест след търгове не е намерен купувач. Наблюденията на банкери са, че при първия и втория търг едва 2-3% от имотите намират нов собственик. При третия и четвъртия процентът скача до 20. Звучи странно, особено като се има предвид, че в масовия случай надаването за имотите започва от доста по-ниска от пазарната цена. Например началната тържна цена на тристаен апартамент с чиста площ от 130 кв.м в идеалния център на София е 144 хил. лв. Предлаганото жилище се намира в стара тухлена кооперация с подменена ВиК инсталация, а самият апартамент е наскоро ремонтиран. За сравнение – на свободния пазар аналогичен имот струва двойно.

Едно от обясненията е, че в немалката си част имотите не са атрактивни. А за някои е невъзможно да се намери купувач, независимо какво намаление ще се направи в цената. Например строителната компания е фалирала и не е успяла да довърши сградата. Част от апартаментите в нея обаче са продадени на зелено, а покупката е финансирана с кредит, като обезпечението е същото недовършено жилище. Апартаментът няма изгледи да бъде достроен скоро, така че няма кой да иска подобен обект. Наблюденията на частния съдебен изпълнител Никола Попов показват, че в тази ситуация най-често попадат млади семейства, които са разчитали да заместят плащането на наем с вноските за погасяване на кредита. В момента обаче се налага да покриват и двата разхода и бюджета им не издържа. По думите му такива имоти често се обявяват на повече от шест търга, но на нито един не се появява желаещ да наддава за тях.

“Ние сме посредници между две недоволни страни, като единственият печеливш е новият собственик”, обяснява работата си Никола Попов.

Традиционните участници в наддаванията са частни лица. Най-търсени са едностайни и двустайни апартаменти с начална цена между 60 и 80 хил. лв. “Забелязвам все повече млади хора да се насочват към такава сделка, за да задоволят жилищните си нужди. Следят редовно обявите и ако имотът им харесва, но не могат да си позволят цената, изчакват да видят дали ще се пови на втори търг и тогава участват”, обяснява Попов.

Основният проблем за липсата на сделки е, че седмица след приключването на търга победителят трябва да внесе цялата сума за имота. Той става негов собственик едва след като плати. Тоест не може да го използва като обезпечение за кредит, с който да финансира покупката, а цяла сума вече трябва да е налична. Затова и според председателя на Камарата на съдебните изпълнители Георги Дичев трудно се продава жилище с начална тръжна цена над 120 хил. лв. “Финансовата криза засегна и публичните продажби. Все по-малко са хората с толкова налични средства и преди да ги вложат в имот, бил той и на цена под пазарната му, се замислят сериозно”, обяснява Дичев.

За сравнително слабия интерес въпреки приятните цени има и друго обяснение. Потенциалните купувачи намират процедурата сложна и най-вече рискована. Съдебни изпълнители обаче уверяват, че страховете им са неоснователни, а сделката е абсолютно сигурна и след приключването й никой не може да има претенции към имота. Това обаче засега не е достатъчно, за да събуди повече търсене, и ако предлагането от неплатежоспособни длъжници продължи да е силно, това може да натисне цените на имотите още надолу. Тук обаче вече опираме в съвсем друга история на тема свършва ли кризата.

Кредитор-купувач

Много често, дори ако е била принудена да използва услугите на съдебен изпълнител, банката кредитор се явява на търга и участва наравно с останалите в наддаването за имота. Целта е да не се стига до продажна цена под даден минимум. Все пак със средствата от продажбата на ипотекирания имот клиентът трябва да погаси дълга си към банката. Така че на колкото по-висока цена се продаде, толкова по-добре и за длъжника, и за банката. Цената, при която банките са склонни да влизат в търга, е различна в зависимост от обезпечението и от остатъка на дълга. За имоти в София финансовата институция участва, ако види, че никой друг участник не предлага 500-600 еврона квадратен метър.

Тук има два проблема. Единият е, че в момента продажната цена може и да се окаже по-ниска от непогасената част от кредита, тъй като заради кризата всякакъв вид активи са доста обезценени. В този случай банката продължава да “гони” длъжника за остатъка от вземането. Другият проблем е, че според законовите правила наддаването започва от сума, която е 75% от пазарната оценка. Това ограничава конкуренцията, защото изкушава по-малко кандидати. Допреди година търговете се провеждаха при 50% от оценката, кандидатите бяха много и активното им наддаване водеше до по-високи цени, разказват банкери.

Оказва се, че банките не са особено притеснени от придобиването на активи. Целта им е колкото е възможно по-скоро да обърнат материалния актив във финансов. Все пак, ако си купят имот, те имат варианти за управлението му – отдават го под наем (чрез агенции или лично), продават го на трето лице. На този етап нормативно ограничение за срока на притежание на материални активи от банките няма. Допреди известно време имаше Наредба 30 на БНБ, която фиксираше срок до две години. Според банкери обаче практиката е до две години банките да се освобождават от имота, ако са негов собственик.

“Банките все още са въздържани да подават имоти към агенциите. Предполагам, че една от причините е, че не могат да се ориентират в пазара. А може би и се въздържат да изсипят имотите си наведнъж, защото и те самите ще загубят от спада в цените, който неизбежно ще последва”, смята Златина Йорданова от “Явлена”

Готовността на банките да предоговарят заеми и да не заливат пазара с имоти изглежда смислена. Още по-добре е, че от месеци финансовите институции действат консервативно и поне не добавят в портфейлите си нови рискови кредити, обезпечени с апартаменти.

Източник:targ.bg

Придобиването на недвижим имот от публична продан е специфичен вид сделка. Основните особености се изразяват в това, че срещу вас стои не собственика на имота, а длъжностно лице – държавен или частен съдебен изпълнител. Правилата за закупуване на имота при спечелена продан изискват в едноседмичен срок да бъде внесена предложената наддавателна цена. Това обстоятелство, свързано с кратките срокове за плащане на цената, изисква предварителна организация по набавяне на необходимата ви сума. Най – сигурният, евтин и лесен вариант е възможен, ако вие или ваш близък е готов да предостави обезпечение върху налична недвижима собственост, срещу която да бъде отпуснат необходимият ви ресурс от кредитора.

При избора на кредитен продукт е важно да се съобразят неговите параметри и условия с особеностите на процедурата по придобиване на недвижим имот от публична продан. Трябва също така да сте си изяснили с каква цел желаете да закупите имота – за ваша лична употреба или с инвестиционна цел. И в двата случая е необходимо да се съобразите с няколко важни момента: първо, самото участие в публична продан не ви гарантира закупуването на конкретен имот; и второ, спечелването на търга не означава автоматично влизане във владение в имота – това е свързано с възможно отлагане във времето, което обичайно трае от един до няколко месеца. Взимайки в предвид тези обстоятелства, стандартният ипотечен кредит ще доведе до усвояване на сума, за която няма гаранция, че ще бъде вложена своевременно, а в същото време ще започнете да плащате вноски по кредита без реално той да е влезнал в употреба.

Възможното решение – ипотечен оувърдрафт

Проучване на предлаганите кредитни банкови продукти показва, че най-ефективен и изгоден, за целите на закупуване на имот от публична продан, е ипотечният оувърдрафт. Този тип кредит дава няколко възможности, които биха ви спестили средства, независимо от целите на инвестицията ви. Ипотечният оувърдрафт е отворен тип кредит, с който вие може да внасяте или теглите суми за договорения период от време, като имате възможността оптимално да използвате наличните ви суми. При отпуснат вече оувърдрафт за периода, през който не сте усвоили сумата или част от нея, вие не плащате основната лихва, а само такса ангажимент на годишна база, която варира от един до два процента. Така на практика вие не усещате тежестта на кредита в периода, в който той не ви е необходим, и имате спокойствието да направите добре обмислена сделка, от която да спечелите. Друго предимство на оувърдрафта пред стандартния ипотечен кредит е възможността, при наличие на свободни средства, същите да бъдат внесени по него, като за тази част която престоява по сметката вие отново дължите само такса ангажимент и имате възможността да изтеглите парите във всеки един момент.

Ако в момента не се предлага подобен банков продукт поради финансовата криза, е възможно да договорите с кредитора предоставянето на стандартен ипотечен кредит, който да усвоите в рамките на няколко месеца, като си спестите плащания до момента, в който сумата наистина ви потрябва.

Положителните ефекти от този вид кредитиране са няколко:

1. Наличен финансов ресурс на приемлива цена.
2. Възможност за внасяне на неограничени суми до размера на оувърдрафта, в случай, че разполагате с такива и то без такси или други финансови тежести.
3. Възможност за теглене на суми без ограничение до размера на оувърдрафта.

Шест основни стъпки за закупуване на имот от публична продан с ипотечен оувърдрафт

Стъпка 1: Подсигурете си необходимото обезпечение.

Стъпка 2: Придвижете процедурата по предоставяне на кредита от избраната от вас банка.

Стъпка 3: След като сметката ви е захранена с договорените средства, започнете да следите за подходящ, според вижданията и възможностите ви, имот изнесен на публична продан.

Стъпка 4: При участие в избрания търг внесете съответния задатък, който, в случай че не спечелите търга, отново внасяте по сметката в оувърдрафта и в този момент спира да ви тече договорената лихва.

Стъпка 5: При спечелване на проданта заплащате цената на имота от оувърдрафт сметката ви.

Стъпка 6: Всички такси съпътстващи придобиването на имота може да теглите поетапно от оувърдрафта, като по този начин оптимизирате разходите си по заплащане на лихви.

Този тип кредит ще ви спести много средства и в други случаи, като например строеж на къща, съобразявайки се с поетапната необходимост от средства при едно такова начинание. С ипотечния оувърдрафт не се чувствате ангажирани да усвоите цялата ви предоставена сума, защото плащате лихва само за тази част, която вече сте усвоили, а за неусвоената сума се заплаща само такса.

Източник:targ.bg

За миналата година делата са общо над 110 000, а събраната сума е над 1 110 000 лева. През 2008 г. сумата е била 850 000 лева. 3 850 000 лева са събрани от старта на дейността на частните съдебни изпълнители досега. 365 млн. лв. е събраната сума през миналата година срещу 400 млн. лв. през 2008 г.

При увеличения брой дела, в същото време се наблюдава спад в успешно приключените, докато при събраните суми спадът е доста по-голям.

За съжаление и бизнесът, и ние констатираме, че хората имат все по-малко пари и все повече проблеми, коментира Георги Дичев. Често се случва хората да обвиняват частните съдебни изпълнители, че си вършат работата, добави той и обясни, че това няма как да се избегне и съдебните изпълнители се опитват да дават съвети на длъжниците, че могат да внесат 30% от задължението и да разсрочат дълга на месечни вноски.

Георги Дичев посочва, че най-важното, което хората трябва да знаят, е, че това не са вземания на частните съдебни изпълнители, а на кредитор, който им е възложил да съберат, и е най-добре длъжникът да разговаря с кредитора си, когато има финансови и икономически затруднения, за да се постигне предоговаряне на задължението.

Често сме свидетели как гражданите, когато са длъжници, имат едно поведение, а когато станат кредитори – искат точно обратното, цялата тежест и строгост на закона да се стовари върху длъжника, коментира още Дичев.

Оказва се, че много от хората нямат представа какво представлява поръчителството за кредит и че слагайки подписа си под чужд кредит, когато длъжникът спре да го обслужва, той е длъжен да плаща вместо него, ацентира председателят на Камарата. Друго, което поръчителите масово не знаят, е че имат право с една молба да се присъединят към изпълнителното дело и да станат кредитори заедно с банката, вместо самостоятелно да водят скъпи и продължителни дела. Често те разбират от получена призовка от частен съдебен изпълнител, че длъжникът е спрял да обслужва кредита, на който са поръчители.

Дичев обясни още, че в България при масовото раздаване на кредити се оказва, че всеки на всеки е поръчител и при засилващата се невъзможност на хората да обслужват кредитите си, едни и същи лица се оказват пред необходимостта да плащат няколко кредита.

От 110 000 дела през миналата година, само 30% или 33 000 дела са на банки, 26% са на търговци, близо 16% са в полза на граждани. 1 305 са делата за издръжки, а 1 560 са за неизплатени заплати. 135 са делата за предаване на деца.

Два пъти повече са продажбите на имоти през 2009 г. – 2 516 спрямо 1 177 през 2008 г. Това е изненадало и самите частни съдебни изпълнители, които в тази криза не са очаквали такъв голям ръст на продажбите. Това според тях се дължи на факта, че цените при публичната продан са по-ниски: започва се с цена 25% по-ниска от пазарната, а на втори търг тя пада с още 20%. А и регистърът на публичните продажби, стартиран миналата година от Камарата, е дал резултат – хората са научили откъде да се информират за продажбите. За този 10-месечен период от създаването му, той има над 13 милиона посещения. Увеличава се и интересът към тези продажби.

През 2010 г. тази година броят на обявените за продан имоти през първото тримечесие бележи ръст от 10% спрямо същия период на 2009 г. Заради кризата няма много кандидати за обявените за публична продан жилища и поради тази причина не е висок процентът на повишаване на цената при наддаването. Наблюдават се максимум 2-3 кръга на наддаване при продажбата, обясниха съдебните изпълнител.

За 2009 г. има 1 594 продажби на движими вещи при 462 за 2008 г. Най-често се продават автомобили, телевизори и други битови вещи.

Удовлетворени сме от тези резултати, тъй като очакванията бяха, че в кризата и банките, и другите кредитори ще имат проблеми с връщането на парите, коментира председателят на Камарата на частните съдебни изпълнители. А бързото връщане на тези суми е жизнено важно за предприятията и фирмите, за някои от хората е въпрос дори на оцеляване, добави Дичев.

Камарата на частните съдебни изпълнители отправи поздравления към омбудсмана Гиньо Ганев, тъй като той сезира Конституционния съд за отмяна на текста от Гражданско-процесуалния кодекс, с който се забраняваше изпълнение срещу общини.

Неприятна изненада нарекоха съдебните изпълнители проекта на Министерството на правосъдието за ново изменение на чл. 16 от Закона за частното съдебно изпълнение, което отново поставя в неравнопоставено положение частните и държавните съдебни изпълнители по отношение на таксите. Частните плащат на общините и държавата такси за информацията, която е необходима, докато държавните са освободени. Пред 3 г. това е било регулирано в Закона, а сега Министерството на правосъдието отново го връща.

Камарата е провела проучване на мнението на клиентите на частното съдебно изпълнение в България. Проучването е проведено в 9 града от различни региони. 82% от клиентите са удовлетворени и дават цялостна оценка 3.28 по 4-степенна скала. Мнението за частните съдебни изпълнители е че са по-бързи и ефективни, и дават по-навременна информация от държавните си колеги. Клиентите дават данни за средна събираемонст – 50-60% при банките, а при публичните кредитори – до 80% събираемост.

Проучването показва, че хората имат големи страхове от системата на частните съдебни изпълнители, смятат, че те имат прекалено много власт и в отделни случаи злоупотребяват с нея. Съществува и мнение, че частните съдебни изпълнители действат на ръба на закона, поради което клиентите им препоръчват по-стриктен и по-ефективен контрол, повишаване прозрачността на работа и повече работа с медиите.

Източник:DarikNews.bg

Внушителна е стойността на обявените публични търгове за имоти, за периода от март 2009 г. до момента. Общата сума на начално обявените цени за имоти е над 1.4 млрд. лева, като по-голямата част от тях – 1.022 млрд. лв., са от частни и държавни съдебни изпълнители. В общата сума са включени и повторно обявените публични продажби.

Броят на обявените търгове е над 9 900 за период от 10.03.2009 г. и включва публичните продажби както от съдебни изпълнители, така и от общински, държавни и други структури.

Ръста на принудителните продажби е реален измерител за финансовото състояние на българина. Не трябва да се забравя, че до публична продан на обезпечение се стига изключително рядко и кредиторите прибягват до него при изчерпване на всички останали  възможности.

Имайки предвид неприятната ситуация, в която се намира българската икономика – безработица в притеснителни размери, отлагането на планираните реформи, отдалечаването от еврозоната като следствие от реалния бюджетен дефицит за 2009 год. от 3.7% -  за съжаление на база изнесените данни не бихме могли да бъдем позитивни по отношение на имотния сектор. Със стойност на дефицит над 3% е почти сигурно, че срещу България ще бъде открита и “процедура по свръх дефицит”, освен ако правителството не предприеме адекватни мерки в спешен порядък.

В същото време не може да не се забележи активизирането на  кредитния пазар и целенасоченото, масирано рекламиране на ипотечни кредити с подобряващи се условия. Но е важно да се отбележи и факта, че процентът на лицата, отговарящи на изискванията за отпускане на кредит и изразяващи готовност да вземат такъв, е значително по–малък от този в бурните години на икономически ръст и кредитна експанзия. Дали „акцията” е с цел масирано кредитиране, което да повлияе сериозно на обема сделки с недвижими имоти  или желаният ефект е по – скоро психологически с цел уравновесяване на пазара, е под голям въпрос, поради простият факт, че данните за икономиката на страната са в противоречие с долавящият се  от посланията оптимизъм.

Източник:Darikfinance.bg

До средата на 2008 г. пазарът на имоти беше във възходящ тренд и нямаше проблеми с реализацията на обезпечението при ипотечен кредит. Сега обаче у нас е почти невъзможно да си купиш имот от публична продан с ипотечен кредит, коментира Петков пред БТА. Сред причините експерти отбелязват, че срокът за заплащане на имота предмет на публична продан от съдебния изпълнител е прекалено кратък, времето за документално оформяне на ипотечна сделка е малко, а и плащането на цената на имота не води веднага до овладяване на имота.

Проблем също е, че не се знае колко би могла да се повиши началната цена на имота, обявен за продан, както и кратките срокове, в които имотът се обявява за продан, провежда се търг и спечелилият трябва да го плати, които са по-къси от необходимите за одобряване за ипотечен кредит.

Не е невъзможно да се купи имот на много ниска цена, казва Петков, но допълва, че българите все още предпочитат имотите да не са с тежести и затова условието е те да не са обременени с ипотечен кредит.

От заработването на специалния сайт с всички обяви за публична продан от частните съдебни изпълнители в страната преди няколко месеца продажбите на такива имоти са се увеличили, отчита Петков.

Ако преди две години е имало своеобразен бизнес с изкупуване на безценица на имоти, обявени за публична продан с цел препродажба на висока цена, сега вече този бизнес почти не съществува, коментират експертите.

Схемата преди време е работила по приблизително един и същ начин, обясняват те. Купувачът се явява на търга с няколко свои близки, които играят ролята на други играчи в търга. Бизнесменът обявява най-висока цена за имота, спечелва търга, след което не се явява да плати сумата и губи правото. Така идва ред на класиралия се с по-ниска оферта на второ място. Ако той не е приближен на основния “играч”, то му се предлагат пари, за да се откаже от покупката. В крайна сметка имотът остава в ръцете на бизнесмена, който след това се опитва да го продаде на по-висока цена.

От браншовата организация отбелязват, че финансовата криза се отразява на работата на частните съдебни изпълнители. Около 20 на сто е паднала събираемостта на задълженията на частните съдебни изпълнители, отчитат те.

Ако през 2006 година образуваните дела са били 37 000, през 2007 г. достигат 64 000, през 2008 г. – 70 000, а само за първата половина година на 2009 г. те са 50 000, сочат данните им.

Едва 160 млн. лева са успели да съберат частните съдебни изпълнители за шестте месеца на 2009 г. Миналата година събираемостта е била 400 млн. лева, през 2007 г. – 250 млн. лева и 95 млн. лева през 2006 г.

Според статистиката най-удовлетворени от работата на частните съдебни изпълнители са банките. Постига се 50-60 на сто средна събираемост.

През 2007 г. жалбите  до съда срещу частни съдебни изпълнители са 2250, а 360 са уважени, за 2008 г. жалбите са 1700, като 244 са уважени. За 2009 г. статистиката е като за миналата година.

Тази година са започнати 18 дела за наказания на частни съдебни изпълнители, казаха от камарата на ЧСИ. Един частен съдебен изпълнител вече е временно отстранен за 8 месеца. Има още две висящи дела с подобни наказания, каза пред журналисти председателят на камарата на ЧСИ Георги Дичев.

Източник:Investor.bg

От друга страна банките не са готови с отделите, които подготвят, за да изкупуват заложените при тях имоти за кредити. Това е по-изгодно за тях. Но банката не може да взима направо ипотекирания имот, а може да го изкупи след съдебно производство. Ако банката изкупи имота за повече пари, отколкото е останалото задължение на длъжника, горницата над него му се връща, като от него се приспадат всички такси. “Много пари съм връщала на длъжниците, чийто имоти съм продала – казва частната съдебна изпълнителка Ренета Василева – Например на една жена неотдавна върнах 100 000 лв.”. Но не всички са късметлийки като нея.

Георги Т. е изплатил наполовина апартамента си, но повече не може да плаща. Той е спрял да внася месечните погасителни вноски още през февруари. Банката е извадила изпълнителен лист и съдия изпълнител ще продаде имота му на търг.

Георги е взел 80 000 евро кредит, срещу ипотека на жилището, и досега е изплатил на банката 45 000 евро. Но е загубил работата си, сега е на двойно по ниска заплата (900 лв.), а жена му е останала без работа. Георги не е внесъл вече 5 месечни вноски. Няма шанс да ги внесе. Надява се да си върне част от парите, които е дал на банката. По цени в момента апартаментът на Георги може да се продаде за най-малко 70 000 евро на търг. Той е в квартал “Слатина”, на едно от най-хубавите места, 3-стаен.

Какво може да получи от отнетия имот собственикът?

По закон собственикът задължително получава разликата от сумата, за която е продаден имотът и цялото останало задължение, заедно с добавените такси и лихви, пояснява Василева. Но може да се окаже, че с получената сума не покрива останалия дълг, защото междувременно той се е увеличил. Освен лихвите и таксите на банката по кредита, със спиране на плащането банката начислява доста висока наказателна лихва за всеки ден просрочие. В случая с Георги сумата не е толкова голяма, защото той отрано е информирал банката, че няма да може да плаща повече и апартаментът трябва да се продаде. Но има и такси.

Таксата на съдия изпълнителя, независимо дали е частен или държавен, е пропорционална на вземанията, които трябва да събере. Примерно на 100 000 лева таксата е 5 225 лева плюс 2% за горницата над 2000 лева и по новия закон тя задължително се плаща от длъжника. Той трябва да плати и адвокатския хонорар по делото, което банката е водила срещу него. Тоест от цената, която ще се постигне при наддаване за апартамента на търг, зависи ще остане ли нещо и за собственика на ипотекирания имот.

Ако парите не стигнат и той продължава да дължи на банката след продажбата на ипотекирания имот, той трябва да върне целия остатък наведнъж. Но ако няма пари, някаква собственост, кола, няма какво да му се събере. Така че съдия изпълнителят приема и по 100 лева да плаща, само и само да изплати този остатък. Последната мярка, която се прилага в такива случаи, е паспортно ограничение, тоест забрана да напуска страната, ако дължимата сума е над 5000 лева. В случая с Георги той има шанс да получи обратно към 20 хил. евро, след като се приспаднат всички такси, лихви и др., ако апартаментът му се продаде за поне 70 000 евро.

Човек, който взима ипотечен кредит и залага жилището си, трябва да е наясно, че в момента процедурата на частното изпълнение е в пъти по-бърза, отколкото преди година, предупреждава Георги Дичев, председателят на Камарата на частните съдебни изпълнители. Длъжникът вече няма право да обжалва оценката на апартамента, която се определя от съдия изпълнителя. Преди да влезе в сила новият Граждански процесуален кодекс (ГПК) през март 2008 г., по формална жалба от рода на: “Не съм съгласен с определената цена”,  имаше дела, които се точеха по година – две в съда и се бавеше производството, обясни Дичев.

Масово хората продължават да взимат кредити, без да мислят, че трябва да връщат пари, казва Георги Дичев. Хора с по 2-3 потребителски кредита си купуват коли на лизинг, а когато имат бизнес, за да го спасят, залагат семейното си жилище и теглят нов кредит.

Възможно ли е изведнъж да ни продадат имота, без да се усетим?

Човекът често дори не знае, че е осъден, защото банките могат да извадят изпълнителен лист, което става на закрито съдебно заседание, без призоваване на страните – достатъчни са извлеченията от сметките с плащанията. И първият възможен момент за собственика да реагира, че е станала някаква грешка, е от момента на връчване на тази покана. Той може или да възрази в 14-дневен срок, че не дължи, или да плати, или да чака да види какво ще му се случи. Ако наистина не е плащал, или ако не реагира навреме, имотът му се продава. Може дори за една вноска да загуби жилището си, ако в договора с банката е написано това условие. Повечето от банките пристъпват към съдебно изпълнение при три неплатени вноски.

“Но ОББ, примерно, за просрочване на една вноска по потребителски кредит прави изпълнителен лист и хората пропищяват”, обяснява съдия Василева. Може човек да е пропуснал, забравил – няма значение. Вадят съдебните листове на купища и ги носят на съдия изпълнителите.

Според частната съдебна изпълнителка делата по ипотечни кредити са най-лесните откъм закон и процедура, но в момента са трудни от човешка, емоционална гледна точка. След като изпълнителното дело попадне при съдебния изпълнител, той задължително налага възбрана върху имота заедно с поканата за доброволно изпълнение и връчва дата за оценка на имота. И в крайна сметка го продава.

На описа обикновено съдия изпълнителят отива с полицай. Ако апартаментът на осъдения е заключен, се разбива вратата. След като имотът бъде описан, най-рано след 7 дни се насрочва дата за продажба, която трае един месец. През този месец продажбата се обявява на табло в съответния районен съд, а за столицата – и на табло в общината, и в Интернет страниците на съдебния изпълнител, на когото е възложено изпълнението. Датите на търга се съобщават и на длъжника… Има много фирми прекупвачи, офшорки, които следят тази информация. Те имат различни схеми, за да докопат имота на по-ниска цена и после го препродават на висока.

Как да се разберем със съдия изпълнителя?

Председателят на Камарата на частните съдебни изпълнители Георги Дичев съветва, че длъжникът трябва да е активната страна, а не да разчита, че банката ще го потърси и ще го чака. Той трябва да ходи да разговаря в банката, да търси решение. Защото много хора изпускат момента, в който все още е имало начин да решат проблема си безболезнено. Минават няколко месеца, в които банката си вади изпълнителен лист и съдебният изпълнител задейства процедурата. Ако длъжникът не реагира своевременно, може да се стигне до продажба на жилището му. Има случаи, при които дори след продажба на апартамента му, не може да погаси задължението с лихвите, към които са прибавени високи наказателни лихви и накрая пак остава длъжник на банката.

Гражданите и фирмите длъжници не трябва да чакат съдебен изпълнител да ги потърси, съветва съдия изпълнителят Георги Дичев. Когато започнат финансовите им затруднения, най-добрият подход е да се обърнат към своя кредитор, независимо дали е банка или фирма и да потърсят варианти, които да изключат стигане до съдебно изпълнение, което в най-масовия случай завършва с търг на ипотекирания имот.

Длъжникът може да се споразумее с банката – например издължаването да става на по-малки месечни вноски и да се разсрочи за по-дълъг период. Банките са доста гъвкави в подобна ситуация. Особено в момента, когато пазарът на недвижими имоти замря или сделки се извършват на по-ниски нива, отколкото миналата година. Те по-често проявяват добра воля и често даже не достигат до съдебно изпълнение.

Ако обаче длъжникът е изпуснал този момент и е стигнал до съдебен изпълнител, горещо му препоръчвам да не прави това, което някои правят – почват да се крият и си мислят, че бурята ще ги отмине. “Нищо няма да ги отмине – казва Дичев – Има законова процедура и тя си върви.” Има полиция и т. н. По-добре е, като получи поканата за доброволно изпълнение, длъжникът веднага да отиде при съдебния изпълнител и да разговаря с него за по-благоприятни начини за плащане на задължението, за други възможни изходи от създалата се ситуация. “Ние, съдебните изпълнители, също сме хора, виждаме че вече  масово хората изпитват финансови затруднения и сме гъвкави”, казва Дичев.

Длъжникът може да направи възражение в съда и, ако представи достатъчно убедителни доказателства, че не дължи нищо, съдът спира изпълнението. Другата възможност е да внесе парична гаранция в размер на една трета от дължимата сума или да плати целия кредит. След като съдът спре изпълнението, и съдия изпълнителят го спира. “Но през това време ние (съдия изпълнителят) може да сме му продали имота. Зависи длъжникът колко бързо ще реагира, съдът колко бързо ще реагира”, обяснява Ренета Милчева Василева.

Ако се стигне до публична продажба на имота на длъжника, забранено е той да участва като наддавач в търга, обявен от съдия изпълнителя. Но взискателят (кредиторът) има такова право. Банката може да участва в търговете за продажба на ипотекирани имоти… Досега началната цена, от която започва наддаването, се определяше като 50% от пазарната стойност на имота. Очаква се всеки момент да влезе в сила приетото от парламента ново правило – началната цена при публична продажба да бъде 75% от пазарната стойност на имота.

“Още преди да влезе в сила новата разпоредба, повечето от съдебните изпълнители се стремят да оценят имота по-високо, тоест да завишат цената – примерно 150 000 евро, така че 50%  стават 75 000 евро, обяснява Ренета Василева. Защото длъжници вече не са хора, които са измамили банките, като са ипотекирали малки имоти за много по–голям кредит. Такива дела при предишните ми съдебни изпълнения бяха просто песен”, разказва тя. Според нея в момента ситуацията е коренно различна. “От чисто човешка гледна точка е отчайваща и житейски трагична”, казва тя и затова й е трудно да упражнява съдебното изпълнение.

Осъдени са хора, които са взели съвсем малки кредити, а заложените имоти са с много по-високи по цена. Ипотекираната собственост би могла да обезпечи много по-голям кредит. Василева дава пример със свой клиент, който взел 30 хил. евро заем, а е ипотекирал имот, който струва 100-120 хиляди евро. Малко по-късно взел още 10-15 хиляди евро, за да го обзаведе и направил  действително много луксозно жилище. Бизнесът му е вървял. Правел дограми… Но идва кризата и строителният бизнес спира. Не му плащат и той закъсал.

“В момента, разберете, нямам 10 стотинки в джоба си, докато само преди три месеца, доходът ми беше 5000 лева на месец. Ако някой рече да ми плати, мога да имам и 5 000 евро”, се оплакал човекът на съдебната изпълнителка.
“Ето днес дойде и каза, че е събрал 7000 евро, някой му е платил. Но утре може да има 5 стотинки. Тази несигурност го докарва до спиране на плащанията по кредита и банката го осъжда”, обяснява Ренета Милчева. При това положение няма много възможности за лавиране.

В момента, в който делото влиза в кантората на частния съдия изпълнител, по новото изменение на закона, се дължат всички пропорционални и авансови такси. А те хич не са малки – за изваждане на изпълнителен лист в софийския районен съд таксата варира от 10% до 2%, в зависимост от размера на сумата. На 100 000 лева таксата е 2% плюс твърда сума. Затова длъжникът изпада в още по-голямо финансово затруднение и му става невъзможно да се оправи.

Съдебен изпълнител, който се опитва някак да помогне на потърпевшия, му разяснява всички негови права и възможности, които не са много. Първата възможност е самият той да започне усилено да търси купувач на имота. Но това е много трудно, тъй като върху него вече има възбрана от съдебен изпълнител, не е чист, а е ипотекиран. Купувачът трябва да поеме в дълг тази ипотека, да встъпи в задълженията на длъжника вместо него. А той, като получи сумата от продажбата, да вдигне забраната върху имота, след като са платени и таксите.

Вторият вариант, който е по-възможен, е длъжникът да намери роднина или приятел с финансови средства, който да участва в търга и купи имота. С част от получената сума се покрива задължението към банката, останалата се предоставя на бившия собственик на имота. Той може да започне да изплаща на своя роднина парите, които е взел за апартамента, за да може евентуално да си го върне. Но пак ще се натовари с такси, с нотариални санкции. “Срам ме е да кажа, че реално няма изход от ситуацията. Хората остават на улицата, трябва да търсят средства, за да си върнат жилището”, казва Ренета Василева.

“Когато взимат кредит, хората много внимателно трябва да си направят сметка на семейния бюджет, съветва Георги Дичев. Винаги да калкулират и някакъв лош сценарий – примерно единият от семейството остава без работа или даже двамата. Какво ще правят в този случай, откъде ще вземат пари да си погасяват вноските. Защото масово много хора взимаха и продължават да взимат кредити без да мислят, че тези пари трябва да се връщат.”

Автор:Таня Киркова/e-vestnik.bg

Преди да бъде показана цялата процедура и да бъдат описани условията за участие, обаче е необходимо да се уточни, че за да има публична продан, то преди това трябва да има влязло в сила съдебно решение и да е издаден изпълнителен лист. Самите съдебни изпълнители предприемат необходимите процедури по публична продан единствено и само на въпросните изпълнителни листове.

Какви имоти отиват на публична продан?
Даден имот може да попадне на публична продан по няколко начина. Най-често срещаният е тогава, когато фирма или физическо лице спре да изплаща задълженията си по ипотекирано при банка жилище, заведение, земя, магазин или дори хотел.
По пътя на тази процедура обаче може да попадне и неипотекиран имот, който обаче е собственост на длъжник с голямо задължение. Тогава съдебният изпълнител прибягва към опис и изнасяне на въпросния имот на публична продан.
Съществува и трети вариант за обвяване на имот за продажба. Той се наблюдава при делбените дела, когато наследниците на даден имот не могат да постигнат съгласие относно разпределението на въпросния имот.

Кой може да участва на публичен търг?
В публичните търгове могат да участват почти всички физически и юридически лица, като от кръга на участниците се изключва съвсем малка група хора. Това са длъжникът, неговият законен представител, съдебният изпълнител, както и неговите служители, съдии, прокурори и адвокати по време на съдебния процес до изнасянето на имота за продан.

Каква е процедурата на търга?
Съдебният изпълнител издава обявление, в което се посочва срок за подаване на документи за участие. В деня след изтичането на този срок, в сградата на районния съд, където е разположен имота, се отварят всички тръжни предложения. Най-добрата оферта се обявява за победител, след което спечелилият изплаща необходимата сума и получава възлагателно писмо, на база което получава собствеността върху имота.

Как се подава предложение за участие?
Наддавателните предложения се предават в запечатан плик до края на работния ден на обявената като последна дата на търга. Самата публична продан протича по правилата на търговете с тайно наддаване.
Предложенията следва да съдържат квитанция за внесен задатък, както и попълнено заявление по образец, което да съдържа необходимите данни на наддавача. Затвореният плик пък се придружава от молба за допускане до публичната продан, както и от някои други документи, ако е необходимо (удостоверение за актуално състояние на юридическо лице, пълномощно и т.н.)

Каква сума е необходима за участие в търг?
Задатъкът, който е необходим за участие в търга, възлиза на 10 на сто от обявената начална цена на предлагания имот. В случай че предложението спечели търга, то задатъкът се приспада от крайната цена. Ако офертата не е печеливша, то задатъкът може да бъде изтеглен незабавно след обявяването на резултатите.

Как се определя победител?
Победител в търга е този, който е предложил най-добрата оферта. Отварянето на пликовете с предложенията става на първия работен ден след края на срока за подаване на предложения, като то се осъществява в съответния районен съд. По време на отварянето могат да присъстват всички страни по делото, както и всички наддавачи. Неприсъствието на някоя от страните или на някой от наддавачите не прави търга недействителен.
Интересна е възможността за устно наддаване, след като стане ясен победителят от тайния търг. За целта съдебният изпълнител приканва на три пъти участниците, които могат да дадат по-добро предложение. Стъпката за наддаване при устната част на търга възлиза на изискуемия задатък.

Как приключва търга?
След обявяването на победител, той трябва да преведе цялата необходима сума в рамките на седем дни. След това той получава постановление за възлагане, имащо ролята на документ за собственост и подлежи на вписване в служба по вписванията. Това се случва след като изтекат законовите процедури по обжалване.
Съществува обаче и възможност победителят да се откаже от придобиване на имота, като в този случай той губи внесения задатък. В такъв случай съдебният изпълнител отправя покана към следващият с най-добро предложение, който обаче не е изтеглил задатъка си. Ако по този начин бъде избран купувач, то търгът приключва.
Може обаче да се стигне до провал на търга поради липса на наддавачи или отказ от придобиване на имота. В такъв случай съдебният изпълнител повтаря процедурата на публичната продан отново, като началната цена този път е с 20 на сто под обявената при първия търг.

Investor.bg