В допълнение, банката трябва да се съобрази и с факта, че залоговият конфискат трябва да бъде съхранен някъде до реализацията му. Имайки предвид здравомислието на банковите правила, специалисти от руската „ВУЗ банк” изготвиха рейтинг на най-шантавите залози, приемани от банки.

10 място заема домашната фотолаборатория като вид обезпечение – вани, реактиви и др. инструментариум, необходим за проявяване на фотоленти. И това днес, в ерата на цифровите апарати. Не е изключено сред оценителите на банката да е имало и заклети фотолюбители, които считат класическите снимки за вечното изкуство.

На 9 място е цяла каменна кариера за макадам. Отчитайки състоянието на пътищата, трошено-каменната настилка е нещо много полезно. Друг е въпросът как точно банкерите ще добият макадам и ще го доставят до купувача.

8 място в класацията държат буркани от по 2,5 и 5 литра. Необичаен залог, но ако се погледне от друга страна – прекрасна възможност за висшия мениджмънт на банката да си затвори зимнина и да хрупа доволно кисели краставички, например. Това се казва подговтовка за зимата!

На 7 място в класацията се нареждат витринни манекени за демонстрация на дрехи. Много манекени.

6-то място е отредено за подвижен ескаватор за кариери.

Дотук класацията изглежда доста странно. Нека се запознаем и с останалите пет позиции.

На 5 място се нарежда костюм на кочияш (сватбен). Не е ясно от какво са се ръководили мениджърите, приемайки костюма за ликвидна стока, но вероятно са го харесали от пръв поглед, например, за ВИП-преговори. Може сред тях да е имало и страстни фенове на Хелоуин.

4-то място продължава селскостопаската тематика с … живи пиленца! Този залог може да мине за подходящ с това, че в бъдеще би донесъл и допълнителни активи.

В Топ 3 на странностите са класирани следните кредитни залози:

На 3 място е склад с отровни химикали! Някой да е чул нещо по въпроса? Без коментари!

На 2 място, само на стотна от лидера, стои…по-точно са натоварени няколко тона тор.Представете си вътрешния двор на банката, задръстен от камиони, натоварени със специфичния залог.

Палмата на първенството, 1-то място, държи облицовано дъно на поток. На кого може да бъде продадено, с каква цел, това очевидно само оценителите на екатеринбургската банка си знаят. Не е изключено чиновниците да бъдат принудени да запретнат ръкави и в обедната почивка да промиват злато, за да си върнат сумата по отпуснатия кредит.

Сред залозите от различни банки може да бъдат посочени още агрегат за макарони, помпа и др.

Отделна група залози съставляват хранителните продукти, като сред тях има и малотрайни, например сметана…

Специалистът по Връзки с обществеността на ВУЗ-банк Татяна Ермолаева коментира пред РБК daily, че също меко казано странни, са залози от типа: играчки за елха, картофобелачки или дори…гробище.

Наличието на такива екзотики специалистите обясняват с докризисния кредитен бум, когато никой дори не помисляше за думичката банкрут.

Кризата обаче секна възможностите за изготвяне на актуални класации от този тип. Никой обаче не протестира….

Източник: Insurance.bg

Проблемните кредити са тези, чиито вноски са просрочени над 90 дни (т. нар. лоши кредити), плюс предоговорените заеми поради финансово затруднение на клиента. Хубавото е, че по-голямата част от тези заеми все още не са се превърнали в загуба за банките и има шанс да бъдат редовно изплатени. Засега банкерите успокояват, че въпреки огромния размер на проблемните заеми реалната им загуба под формата на разходи за обезценка е на стойност едва 482 млн. лв. за първите пет месеца на годината. Затова разликата до 5.7 млрд. лв. теоретично може да бъде възстановена. Но никой не може да каже какъв е шансът заем, който не се изплаща повече от три месеца, да стане отново редовен. Не е ясно също доколко един проблемен заем реално се предоговаря или просто се сключва нов договор. Тази практика е просто един счетоводен трик, за да може банката да представи по-благоприятна статистика.

Проблемът с лошите кредити се разрази с пълна сила през последните 12-18 месеца. От май 2009 до май 2010 г. проблемните заеми са скочили тройно – от 1.8 млрд. лв. на 5.7 млрд. лв. Въпреки че на пръв поглед най-рискови са заемите за потребление, голямата изненада са жилищните кредити. Преди година те изглеждаха най-сигурни и бяха малко като абсолютна сума в сравнение с фирмените и потребителските кредити. Противно на успокоителните приказки, че българинът много цени жилището си и е готов на всичко, за да го запази, се оказва, че най-голям скок бележат тъкмо лошите жилищни заеми. От 281 млн. лв. към май 2009 г. те са нараснали на 1.126 млрд. лв. година по-късно. Затова не е чудно, че банките се превръщат в брокери на имоти. Нарастването беше особено стремглаво, макар че през последните шест месеца темпът леко се забави и почти се изравни с този при потребителските заеми.

Всички тези цифри са безспорно доказателство за факта, че през 2006 – 2008 г. у нас са раздавани доста кредити, чиито получатели не са добре преценени. Въпреки уверенията на банкерите проблемът с лошите кредити изобщо не е в затихваща фаза и часът на истината тепърва предстои.

Оттук нататък

има два сценария за развитието на проблема

с 5.7-те млрд. лв. проблемни заеми: те или ще бъдат спасени и ще станат отново редовни, или ще се превърнат в реална загуба за банките, която няма да може да бъде компенсирана лесно.

Големият въпрос е кой ще плати цената на грешките на БНБ и търговските банки? Редно е сметката да бъде кеширана от акционерите на трезорите и техните шефове, които до неотдавна раздаваха заеми без документи за доказване на дохода само срещу лична карта и предлагаха масово 90-100% финансиране на невероятно надценени имоти. Кредитната истерия, която се развиваше с мълчаливото съгласие на централната банка, достигна до такива мащаби, че хората изпаднаха в заблудата, че всеки със заплата от 500 – 600 лв. може да си купи ново жилище с кредит. Резултатът е притеснителната статистика за ръста на лошите кредити, зад която се крият съдбите на стотици българи, заложили спестяванията си и бащините си къщи срещу мечтата за ново жилище в голям град, която в момента се срива.

Освен затъналите длъжници другите главни потърпевши от ръста на лошите кредити са коректните платци на банките. В момента т. нар. стари клиенти плащат високи лихви не само заради “промените в пазарните условия”, както пише в договорите, но и заради калкулирането в тях на главоломно растящите проблемни заеми. Така проблемът се прехвърля от болната глава на здравата и повечето банкери го признават.

За едно и банките, и длъжниците са прави -

необходима е по-добра регулация на отношенията помежду им

След промените в ГПК длъжниците са малко по-добре защитени в сравнение със ситуацията преди време по отношение на цената, на която се разпродава ипотекираното им жилище. Банките обаче често стават жертва на измами заради пробойни в законодателството.

Особено притеснителни са фиктивните фалити и обявяването в несъстоятелност със задна дата. Според едната схема дружеството прехвърля основната си дейност на нова фирма, след което обявява фалит и оставя на банката да разпродава обезцененото в пъти обезпечение. Другата схема, която е доста разпространена благодарение на корупцията в съдебната система, включва обявяването на несъстоятелност на фирмата със задна дата, която е преди тегленето на кредита. Така обезпечението става недействително и банката не може да си върне парите.

От поне половин година насам Асоциацията на банките настоява тези проблеми да се решат с промени в Търговския закон, но до момента няма движение по темата. БНБ също обмисля законови промени за по-добра защита на банките от измамни кредитополучатели, макар и все още да няма готов законопроект. Според една от идеите, ако кредитополучателят получава доход от наематели в купения със заем имот, наемът ще трябва да се превежда директно на банката, а не да минава през ръцете на собственика, който може да го изхарчи за странични цели.

Друго настояване на банкерите е да се направи по-добър регистър на задлъжнялостта на гражданите и фирмите, който да включва не само кредитите, но и неплатените навреме сметки за ток, вода, парно, телефон и др.

Източник:Imot.bg

Всички банки твърдят, че продажбата на ипотекирана сграда е крайна мярка и е на практика последната стъпка, до която прибягват, за да си върнат парите от длъжника. Обикновено първо се предлага предоговаряне на заема, например чрез отпускане на гратисен период, чрез намаляване на вноската и удължаване на срока и т. н. Финансовите институции прибягват и до услуги на фирми за събиране на вземания. И накрая – ако няма резултат, имотите се обявяват на търг чрез съдия изпълнител. Стига се и до изпълнение на пророчествата отпреди няколко години – банката просто става собственик на десетки и стотици ненужни й имоти.

“Броят на имотите, които банката е придобила в резултат на разпродажба, е изключително ограничен. Този процес не е масов при нас”, твърди Мишел Кюлман, директор “Управление на риска” в Societe Generale Експресбанк. По думите му, след като приетите клиентски досиета са добре селектирани, банката в повечето случаи постига съгласие с хората, имащи временна неплатежоспособност. От Пощенска банка също твърдят, че процентът на необслужваните заеми при тях не надминава очакванията им. “Годишният темп на нарастване на проблемните кредити вече не е толкова голям, колкото беше в края на изминалата година”, твърдят от трезора. Естествено никоя банка не желае да съобщи точния брой на имотите, които притежава.

Но проблемът с лошите ипотечни заеми принуди трезорите да се превърнат в агенции за недвижими имоти. “За да реализират ипотечния си портфейл, банките използват различни канали за продажба”, коментира Цветелина Тасева от “Адрес”. Райфайзенбанк например

отдавна има свое дружество за недвижими имоти

Други финансови институции също обмислят създаването на такива компании или просто на отдели, които да изпълняват ролята на брокери на недвижими имоти. Според Тасева Пощенска банка и УниКредит Булбанк в момента работят за изграждане на свои дружества за имоти. МКБ Юнионбанк и ПроКредит Банк пък създават такива посреднически отдели.

Показателно е, че на сайта на почти всяка банка могат да се намерят обяви за продажба на проблемни имоти – жилища, офиси, парцели и др. Те са основно две групи. В първата попадат имоти, които се продават на търг от частните съдебни изпълнители. Обявления за тях се публикуват и на сайта на Камарата на частните съдебни изпълнители, а също и на място в районните съдилища. Втората група включва онези имоти, на които банката вече е станала собственик и търси възможности да ги продаде.

При имотите, предлагани от съдебните изпълнители,

процедурата на търговете е ясна и определена със закон

Началната цена, от която започва наддаването, е 75% от пазарната стойност на имота. Ако няма кандидати, се организира втори търг, при който цената от първия се понижава с още 20%. Ако пак няма мераклии, може да се организира и трети търг, при който цената може да падне още. “Пазарът на ипотекирани имоти в момента е слаб и се разпродават малко на брой недвижимости, главно апартаменти, предприятия и хотели. Стагнацията на имотния пазар прави продажбата на ипотекирани жилища по-трудна и те понякога отиват на трети публичен търг”, твърдят от Пощенска банка.

На пръв поглед да се купи жилище на търг изглежда изгодно, но има и рискове. Например старият собственик може да реши да обжалва решението на банката да продаде жилището на търг. Според съдебните изпълнители обаче случаите на повторно връщане на имота са малко. Другото неудобство при такива търгове е, че победителят трябва да внесе цялата сума за имота в 7-дневен срок.

Когато банките продават свои имоти, условията вече са доста по-различни, а сроковете по-гъвкави. Например на сайта на УниКредит Булбанк са обявени за продажба 10 имота, собственост на банката. Сред тях има жилища, офиси и производствени сгради на доста привлекателни цени. Например тухлен апартамент в Троян с площ 93 кв. м заедно с таван и мазе се предлага за 19 хил. лв. (без ДДС). Панелно жилище в Исперих от 75 кв. м пък се търгува за малко над 22 хил. лв.

Ако някой иска да купи такова жилище, трябва да си вземе конкурсни документи от офисите на банката и

да предложи цена над минималната

Всеки месец на първо число става ясно колко са кандидатите и ако са предложили еднакви цени, конкурсът продължава с наддаване. Естествено, победител е този, който предложи най-висока цена. Тогава му се изпраща писмо, в което се договаря срокът за внасяне на депозит от 10% от стойността на имота. Той служи като гаранция, че купувачът няма да се откаже от сделката. След това той има един месец да преведе цялата сума, а платеният депозит се приспада от нея.

Ако има само един желаещ, процедурата не се проваля, посочват от УниКредит Булбанк. В тези случаи условията по сделката се договарят индивидуално. Ако се постигне споразумение, купувачът трябва да внесе депозита и цялата сума по същата процедура. От банката допълват, че ако конкурсът се провали, цената на имота няма да падне, както става при търговете, организирани от съдебните изпълнители. Тогава цялата процедура започва отначало, докато не се намери собственик на имота. Купувачът може да изтегли и кредит от банката, за да плати имота, но не са предвидени по-изгодни условия в тези случаи.

В сайта на СИБанк също могат да се намерят много оферти за имоти, които се предлагат на търг от съдебните изпълнители, или пък такива, които финансовата институция е придобила. Най-интересни са търговете, които СИБанк организира като обезпечен кредитор по реда на Закона за особените залози. Така

за продан са обявени 21 апартамента в комплекса “Сън сендс сити”

в Приморско. Началните цени, на които се предлагат ваканционните жилища, са изключително ниски. Например апартамент от 96 кв. м се предлага за малко над 94 лв. на квадрат (без ДДС). И цената, от която тръгва наддаването за него, е 8103 лв. В комплекса има и апартаменти, които се предлагат на по-ниски цени. Например жилище от 54 кв. м се продава за малко над 58 лв. на квадрат (без ДДС), или тръжната цена е 3175 лв.

Желаещите могат да наддават за едно или за повече от едно жилище. За да се включат в търговете, трябва да си купят книжа от централния офис на банката. Документите и ценовите предложения се подават в деловодството на финансовата институция. Мераклиите ще бъдат допуснати до наддаването, ако преди това са внесли по сметката на банката 10% от първоначалната цена на жилището, което са избрали. Победител е този, който предложи най-висока цена. Ако има двама кандидати с еднаква най-добра цена, те продължават да наддават явно, докато не се определи купувач.

Търгът и в този случай не се проваля, ако за даден апартамент има само един желаещ. Достатъчно е той да е обявил цена над минималната. И в двата случая избраните купувачи имат срок от 7 дни, за да внесат цялата сума. От СИБанк посочват, че клиентът може да плати жилището си с кредит, но трябва да го изтегли от друга банка.

Много други трезори също предлагат за продажба от сайтовете си различни имоти. Например Банка Пиреос предлага за продан или за наем близо 80 жилища и офиси. Райфайзенбанк също има доста такива оферти. От двете финансови институции обаче отказаха да дадат повече подробности за начина, по който потенциалните клиенти могат да се възползват от предложенията.

Според Цветелина Тасева от “Адрес” няма силен интерес от страна на купувачите към тези имоти. “Обикновено интерес проявяват хора, които са близки до банките и биха могли да стигнат до тази информация. Обикновено те са достатъчно финансово грамотни или ползват юридически съветници”, обясни тя.

Тасева допълни, че много банки търсят услугите на агенции за недвижими имоти, за да реализират ипотечния си портфейл. Но по думите й работата с банките върви доста трудно най-вече защото има голямо несъответствие между цената, която е готов да плати купувачът, и цената, която иска банката. “Цените на жилищата паднаха с до 45% за една година. Затова и самият заем е бил на по-висока оценка и може да се е оскъпил още през годините. Но

банките не са склонни да отпишат тези 45% спад”

обясни Тасева. Според нея двустайните жилища в София се продават за около 55 хил. евро, но купувачите са готови да дадат 40-45 хил. евро, а това е доста голяма разлика.

Преди месец стана ясно, че агенции за недвижими имоти са обявили за продажба над 700 хотела. В сайта на Камарата на частните съдебни изпълнители пък на търг се предлагат 11 хотела. Според Тасева обаче досега няма сделка с ипотекиран хотел. Първо, цените никак не са атрактивни, и второ – вече никой не вижда смисъл в такива инвестиции. Според Тасева интересът към подобни хотели често е нулев.

Източник:imot.bg

Цената се стреми към средното си равнище

Много често купувачите правят грешката да приемат, че движението на цената в последно време ще продължи и занапред, и едва ли не завинаги. Според физичните закони едно тяло, което е тласнато нагоре, ще достигне някаква най-висока точка (която зависи от теглото му), след което ще тръгне обратно надолу.

Според финансовите закони пазарите могат да преминат през периоди, през които цените ще се вдигат нагоре, но неизбежно ще дойде моментът, в който цените ще се върнат надолу до нивата, които са средностатистически за тях в дълъг период от време. Това се нарича стремеж на цената към средното й равнище (англ. – mean reversion). То важи както за поскъпване, така и при поевтиняване, тоест и те не могат да продължават вечно, защото цените се стремят към средното си ниво.

Причините за формиране на балон

Цените на имотите, както и на всички други стоки и услуги, се ръководи от предлагането и търсенето. Цените се вдигат, когато се повиши търсенето и/или намалее предлагането. Ако няма някакво природно бедствие, което да ограничава предлагането на жилища, то намаляването им е резултат от това, че търсенето надвишава броя на жилищата на пазара.

Ръстът в предлагането се покачва с много бавни темпове, защото става въпрос за ресурс, който отнема време (построяването на една къща не става за дни), а и в някои гъстонаселени райони просто вече няма парцели, където да се строи. В такива случаи, при повишено търсене, цените веднага ще скочат.

А какво поражда увеличаването на цените?

1. Икономически подем, който увеличава доходите на населението.

2. Увеличаване на населението в определен район.

3. Ниски лихвени нива, което прави заемите достъпни.

4. Нови ипотечни продукти, които предлагат ниски вноски или други облекчения и примамват все повече хора.

5. Лесен достъп до кредит.

6. Лоша преценка на кредиторите и инвеститорите в ипотечни облигации, които оценяват ипотеките като по-малко рискови, отколкото те всъщност са. Благодарение на това, кредитите стават достъпни до широка маса хора.

7. Липса на финансова култура у хората, които вземат заеми, които не могат да изплатят.

8. Спекулативни и рискови решения на купувачи и инвеститори, които разчитат на това, че цените ще вървят нагоре още дълго време.

Всички тези фактори могат да се комбинират и дори се подхранват едни на други.

Защо се пукат балоните?

Балоните се пукат след като участниците на пазара започнат да вземат прекалено рискови решения и това стане системно, като в същото време имаме предлагане на увеличаването. Идва момент, в който търсенето вече не е толкова високо, спрямо предлагането и дори е по-ниско.

Собственици, кредитори и инвеститори започват да понасят загуби:

1. Увеличаване на лихвените нива, което прави имотите по-малко достъпни, а някои от хората, закупили вече имот с ипотека, осъзнават, че не могат да си го позволят и спират да плащат.

2. Забавяне на икономиката, което води до намалели доходи и загуба на работни места.

3. Търсенето намалява, спрямо предлагането. Горните два фактора допринасят за излизането на още имоти на пазара (тези, чиито вноски хората не могат вече да си ги позволят).

Прекалено много хора вземат настоящите цени за бенчмарк за това, което ще се случва в бъдеще, а това е грешка. Хората трябва да гледат анализи на цените за дългосрочен период от време, а не само последният излязъл анализ и да помнят за принципа на стремеж към средната цена.

Единственият начин, за да се предпазят хората от загуби е да проучват пазара и да се научат да вземат правилни решения.

Източник:Imot.bg

Активността на пазара се върна шест години назад, като броят сделки драматично се е “засилил” към нивата от 2004 г. Имотният сектор продължава “да копае под дъното” като доказателство, че през 2006-2008 г. е бил надут огромен балон на цените.

Сделките в столицата обаче нарастват с 3% от началото на годината. Повече покупки има и в Стара Загора и Търговище. Но в другите областни центрове излизане от кризата не се вижда.

Пазарът на имоти още не може да се отърси от здравата хватка на кризата, задушила го през есента на 2008 г. Активността, измерена чрез броя сключени сделки, продължава да намалява и през първото полугодие на 2010 г.

За шестте месеца на т. г. са сключени 73 867 покупко-продажби, което е с 15.5% по-малко от същия период на 2009 г. (87 459). Данните са официални – на Агенцията по вписванията. Динамиката на имотния пазар се върна шест години назад. Броят сделки падна на ниво под 2005 г., когато бяха регистрирани 99 297 вписвания за първото полугодие.

От общо 113 служби по вписвания в цялата страна само в 14 има ръст на сделките през т.г. В другите райони активността пада, включително и в почти всички областни градове, където е съсредоточен жилищният пазар.

За 14-те служби, където сделките растат, е характерно развитият пазар на земеделска земя. Интересът към покупката на ниви остава на стабилно ниво. В някои земеделски райони сделките отбелязват немалък спад, но за това има друго обяснение. В началото на годината изваждането на скици за земеделска земя беше възпрепятствано от административни неуредици.

София за пореден път доказва, че не е България – сделките в столицата обърнаха негативната тенденция и отбелязват ръст, макар и със скромните 3%. От началото на т.г. в София са сключени 10 038 операции с имоти, но това е много под нивото от 2005 г. – 14 069 сделки. А за сравнения с 2007-2008 г. не може да става и дума – тогава се сключваха по 135 000 -136 000 сделки за първите шест месеца.

Търсенето на имоти е основен индикатор за промените в цените. Когато сделките скачаха с бързи темпове, цените на имотите растяха. И обратното – спадът на активността води до понижаване на цените.

Агенциите за имоти вече публикуват първите данни за пазара от началото на годината. От “Форос” съобщават за нов спад на жилищните цени, макар и с по-бавен темп от 2009 г. Тухлените апартаменти в София са поевтинели средно с 11.3%, панелките – с 4.3%, а новото строителство – със 7.1%.

Във Варна средното понижение за всички видове жилища е 3.6%. Тухлените апартаменти поевтиняват със 7, панелките – с 2, новото строителство – с 1.7%.

В Бургас цените падат средно с 0.6%, като отново “първенци” са тухлените жилища – минус 4.9%.

Във Велико Търново цените са паднали с 10.8%, а в Благоевград – с 3%. Само в Стара Загора е засечено поскъпване на жилищата – с 1.1% за полугодието.

Източник:Targ.bg

Първото и основно нещо, което трябва да знаете, ако решите да проведете такъв търг е, че няма законово ограничение физическите лица да организират едно такова наддаване.

В България това се е случило за първи път преди осем години, но за съжаление мероприятието се провалило, заради лоша организация. Затова, преди да се решите на такава стъпка, трябва много внимателно да обмислите всичко и най-важното – да го направите по всички правила.

Въпросът е как да определим цената, от която ще започне търгът. Всеки собственик, решил да продава, има желание за успех и голяма сделка. Но той трябва да определи минималната стойност, на която ще е съгласен да подпише сделката и тя да е равна, например, на началната тръжна цена. Защото, колкото по-ниска е цената, толкова повече участници могат да се явят в състезанието.

Другото важно условие е да обявите и каква ще е стъпката в наддаването. Не подценявайте психиката на потенциалните купувачи. Много по-лесно те ще вдигат цената, ако могат да наддават с 500 лева и много трудно ще взимат решение, ако сте заявили, че искате стъпката да е 5000 лева.

А как да решите каква цена и каква стъпка за наддаване да обявите, може да ви подскаже само оценката на имота.

Когато вече сте се решили на варианта за продажба чрез търг, трябва да помислите и за организацията му. Необходимо е да знаете, че едно такова наддаване се организира за месец – месец и половина и не става въпрос само за подготовката, а и за провеждането на наддаването и сключването на договора.

След това трябва да подготвите и предварителните контракти, в които да оставите две свободни полета. Едното е за името на новия собственик, а другото – за цената по сделката. В договора трябва да има място за някакви допълнителни условия.

Ако нямате пари, но сте харесал имот, който ще бъде продаден на търг, може да поискате от някоя банка да ви издаде сертификат, че ще получите кредит до определена сума. Така и вие ще сте наясно каква е максималната цена, която може да си позволите.ю

Най-голямата опасност при провеждането на частните търгове е в това дали продавачът няма да реши да се откаже от сключване на сделка, ако постигнатата цена не го удовлетворява. За да отпадне тази опасност, агенцията, която продава имота, може да поиска някакви финансови гаранции от него, за да е сигурна, че все пак сделка ще има. Депозит за участие може да бъде взет и от потенциалните купувачи.

При имотните сделки е задължително да бъде проверено дали върху обявения за продажба имот няма някакви тежести, като например учредена ипотека, запор или неясни собственици. Тези неща се проверяват в Агенцията по вписванията, без значение дали жилището ще бъде продадено на търг или по обикновената процедура – чрез обява.

Разликата между директната продажба и търга е начина на постигане на цената. Обикновено собственикът на имота търси висока цена, а купувачът прави всичко възможно да я понижи. В наддаването начинът е обратен. Човекът, решил да продава, е сложил една начална цена, която го удовлетворява. Всичко над нея за него е добре дошло.

Източник:targ.bg

Всички участници считат, че сега е най-подходящият момент за сключване на сделка, но липсата на достатъчно информация и яснота води до масово желание за надлъгване. В резултат на това все по-трудно се сключват сделки – броят на огледите расте, както и активността на банките в отпускането на ипотечни кредити, което кара продавачите да се оттеглят в очакване на по-добри времена за изгодна продажба на своите имоти. Купувачите от своя страна имат желания и планове, но решенията им са трудни и се отлагат във времето, допълват от агенцията.

Липсата на яснота и общата нерешителност е единствената ясна тенденция, която се очерта на пазара през първото полугодие на 2010-та година.

„Пазарът е изключително специфичен и всичко е възможно – както да продадеш на изключително висока цена, така и да купиш на уникално ниска”, споделя Цветелина Тасева, Изпълнителен директор на АДРЕС. „Погрешно се мисли, че ситуацията на пазара в момента е само в полза на купувачите. Истината е, че всеки, който продаде, печели – получава пари в брой, които са най-големият дефицит в момента. Но от известно време продавачите не се чувстват притиснати да продават на всяка цена и се оттеглят.”, допълва Тасева.

Според данните на Адрес през септември 2007-ма година пазарът на жилища е преживял своя абсолютен връх по отношение на новорегистрирани имоти за продажба. Това е свързано с обявяването на много и големи нови жилищни комплекси. Поради високата ликвидност на имотите в този период, огромното предлагане не е притеснявало нито инвеститорите, нито анализаторите на пазара. С настъпването на кризата обаче активността на пазара намалява и част от тези проекти са замразени, а малкото останали купувачи не искат да купуват жилища в строеж. Така на пазара се появяват предимно оферти от така наречения „вторичен пазар” – т.е. апартаментите, собственост на физически лица. До най-голямо разминаване между броя на оферти „продава” и „купува” се достига в края на 2008-ма година. Голям процент от тези купувачи са притиснати от различни обстоятелства и търсят бърза реализация. Пазарът обаче е в абсолютен застой, което води до големи отстъпки и спад на цените на база реално сключени сделки. Имотите, чиито собственици имат проблеми и са готови да продават на всяка цена, вече са реализирани. Така новите предложения започват да намаляват, а у продавачите да се заражда идеята, че моментът не е изгоден за продажба и могат да изчакат по-добра цена напред във времето.

В резултат на редица фактори на пазара на имоти днес сме свидетели на продавачи, които са по-склони да оттеглят офертите си, отколкото да продават.

От другата страна на масата стоят купувачите, броят на които, противно на масовото усещане, не се е изменил особено. Хората, които искат да имат жилище, не са по-малко, но са по-притеснени и не искат да сгрешат. Активни са в огледите и сравнително пасивни на финалната права при вземане на окончателно решение за покупка, сочат още от Адрес.

„Продавачите стават все по-малко и с тях се работи все по-трудно. Докато купувачите се оказват сравнително постоянна величина, но профилът им се изменя. Търсещите днес са две основни групи”, разказва Тасева. „Над 80% от тях са семейства, които се нуждаят от жилище, и една интензивно нарастваща напоследък група – хора, които търсят имота на живота си. Първите се интересуват предимно от цената, докато за вторите сега е моментът да избират сред множество конкурентни имоти и да купят на възможна цена това, което винаги са искали.”

Между 470 и 1062 евро е излизал на купувачите квадратен метър жилищна площ в столицата през първите 6 месеца на 2010 година, сочат данните на Адрес недвижими имоти на база реално сключени сделки. Най-евтино са се продавали апартаментите в райони като Модерно предградие, Обеля и Овча купел. Най-високи пък са били цените в района на Оборище, Манастирски ливади, Борово и Студентски град.

В София ръстът в цените за последната година е безспорен, сочат данните на Адрес. В столицата нивата през първите 6 месеца на 2010 година отбелязват среден ръст от 1.46% спрямо предходното полугодие.

Покачване с 2 до 7% за полугодие се наблюдава в някои от районите на София, сред които Редута, Овча купел, Младост. В Дианабад и Слатина пък нивата са се покачили с над 10% за последните 6 месеца. Понижение на нивата с до 11% за полугодие се наблюдава в райони като Надежда, Красно село, Дървеница, Витоша.

Около 250 евро пък е сумата, за която са се наемали двустайни апартаменти в голяма част от кварталите на София през първото полугодие на 2010 година. Сред районите, в които наемите са се движели между 200 и 300 евро, са дори Център и Иван Вазов, както и Борово, Бъкстон, Лагера, Редута, Манастирски ливади, Дианабад. При едностайните жилища в столицата пък средните наемни нива са между 150 и 200 евро. Тристайните апартаменти започват от около 210 евро (за района на Люлин), но не надвишават 400 евро, сочи анализът на Адрес недвижими имоти.

Във Варна най-скъпо през последните 6 месеца – около 900 евро, са се продавали жилищата в Центъра. Единични сделки за над 1000 евро на кв.м. са се сключвали и в други райони на морската столица – Окръжна болница, Бриз, Тракия. Най-ниски стойности на кв.м. са постигнати в кварталите Виница, Владислав Варненчик, Погреби – 560-610 евро за кв.м.

Морската ни столица показва тенденция към продължаващ, макар и вече по-овладян спад – с близо 11% са паднали цените там спрямо същия период на 2009 година. За полугодие нивата са паднали допълнително, но все пак със значително по-умерен темп – 1.55% е понижението в цените за 6 месеца според данните на Адрес. С малко над 9% са паднали цените за полугодие в районите на Колхозен пазар и Владислав Варненчик. Част от кварталите започват да бележат известно покачване в ценовите нива на кв.м. – Възраждане, Трошево, Цветен квартал.

Цените в Пловдив и Бургас също се характеризират с понижение – спрямо същия период на 2009 година те са съответно с 0.54% и 1.02% по-ниски. Над 7% пък е спадът на нивата в Града на тепетата за полугодие.

Тенденцията в по-малките градове на страната за полугодие е към задържане на ценовите нива. Данните на АДРЕС показват, че нивата са претърпели спад от не повече от 5%. Ръст се наблюдава в Кърджали, Велико Търново, Ямбол – там цените са с до 2% по-високи сега, отколкото в края на 2009 година. В малките градове най-често се продават тристайните тухлени жилища в централните части на градовете.

През май и юни раздвижване има и на пазара на ваканционни имоти. Руските купувачи най-често избират между апартамент във Варна, Бяла или Бургас. Те търсят съчетание на море и близост до градска среда, което лесно може да се намери в момента. Масовият клиент е с малък бюджет и се интересува от най-евтините предложения на пазара. Малък процент са сравнително заможни хора, които са готови да отделят до 200 000 евро, но търсят лукс и първа линия на морето.

Анализът на Адрес за първото полугодие на 2010 година показва, че пазарът страда от липса на ясни тенденции.

С оглед на разнопосочните сигнали, прогнозите за предстоящото полугодие са трудни. Възможно е пазарът да усети рязко оттеглянето на продавачите и това да повлияе в посока ръст на цените. Също толкова вероятно е общата икономическа среда и повишаването на цените и данъците да доведе до страх в купувачите и да предизвика застой на пазара, завършват от Адрес.

Източник:Targ.bg

Основният интерес за имоти по морето е насочен към евтини апартаменти на цени между 25 хил. и 40 хил. евро, сочат данни на компанията за имоти Bulgarian Properties (Бългериан Пропертис).

Средните цени на база реално сключени сделки по морето са между 350 и 700 евро на кв. м. Обемите от сделки с морски ваканционни имоти се запазват същите като през сравнимия период на 2009 г. и през първото тримесечие на 2010 г. Това важи и за цените на имотите по морето – през второто тримесечие няма промяна спрямо цените от началото на годината.

Има интерес и към луксозни и елитни морски имоти, които попадат в ценовия сегмент от 80 хил. до 130 хил. евро. Истински елитните имоти в България (много малко на брой на фона на другите, които са построени) ще се оформят скоро като отделен инвестиционен продукт, смятат от компанията.

Същевременно се запазва тенденцията чуждестранни собственици на апартаменти по морето да ги продават, като те са склонни да обявяват много изгодни цени с цел бърза продажба.

От началото на 2010 г. много строители също намалиха цените на имотите по морето, като вече има офертни цени от 300 евро на кв. м за апартаменти в завършени комплекси. Повечето от продавачите на ваканционни имоти са склонни да се разделят с имотите си на изключително ниска цена, като почти всички те продават под себестойността на строителството или под цената, на която са ги закупили преди години.

Банско

Сделки в Банско вече от около година се сключват на средни цени около 650 евро на кв. м (при средни нива преди кризата от 1300-1500 евро на кв. м). Цените на имотите в Банско след резкия спад вече от година остават стабилни.

Най-ниските цени там започват от около 500 евро на кв. м за завършени необзаведени апартаменти. Средният бюджет за покупка на апартамент вече от около 1 година е между 30 и 45 хил. евро. През последните три месеца интересът към Банско постепенно намалява и се пренасочва към морските курорти, което е характерна годишна цикличност за този тип имоти.

Националности

Българските клиенти продължават да съставляват 20% от клиентите на компанията, както през първото тримесечие на годината. Те купуват предимно апартаменти в София, Бургас, Варна, но също и в Банско, по морето, както и селски къщи на изгодни цени в страната, сочи докладът.

Руските купувачи са втората голяма група купувачи на имоти в България (20%) – те купуват предимно ваканционни имоти на изгодни цени.

Британците са малко по-малобройни от руснаците – 15%, като те купуват предимно селски имоти.

През април и май имаше известно завръщане на гръцки купувачи – около 5% от чуждестранните купувачи за тези месец, но през месец юни гърците отново липсват от пазара.

Макар и по-малък, има интерес и от други националности, като САЩ, Канада, Австралия, Китай, Япония, Испания, Финландия, Белгия, Норвегия, Германия и др.

Източник:Investor.bg

Това прави среднодневна печалба от 1.79 млн. лв. за 2010 г., срещу положителен финансов резултат от 2.67 млн. лв. за 2009 г.

Ето и още няколко интересни факта за банковата система у нас:

1. В края на май нивото на лошите и преструктурирани кредити достигна рекордните 5.668 млрд. лв. Година по-рано те бяха 3 пъти по-малко – 1.781 млрд. лв.

2. Лошите потребителски кредити нарастват за 12 месеца от 463 млн. лв. до 1.159 млрд. лв.

3. Увеличението при жилищните кредити пък е от 280 млн. лв. на 1.125 млрд. лв.

4. Само за 1 г. банките са раздали 505 млн. лв. нови жилищни кредити на населението

5. Нивото на потребителското кредитиране се увеличи с 407 млн. лв.

6. За общо 18.6 млрд. лв. кредити населението е платило, или ще плати 812 млн. лв. лихви

7. Годишният процент на разходите (ГПР) на новите потребителските кредити намалява от 15.01% за края на май 2009 г. на 14.38% за година по-късно. ГПР на жилищните кредити в лева се понижават от 11.01 на 9.33%, а за тези в евро се увеличават от 8.95% на 9.29 на сто.

8. Ако към 31 май 2009 г. спестяванията на домакинствата са били 22.76 млрд. лв., то година по-късно те вече са 26.1 млрд. лв.

9. За първите 5 месеца на настоящата година домакинствата са получили 525 млн. лв. лихви от търговските банки. Година по-рано приходите от лихви са 416.6 млн. лв.

10. Броят на физическите лица с депозити от над 1 млн. лв. в наши търговски банки достигна нов исторически максимум. В края на първото тримесечие милионните депозити у нас са 395, или с 35 повече спрямо края на 2009 г.

Източник:targ.bg

Изходът от конкретното дело ще покаже доколко е законно банките да вдигат неограничено лихвата по вече сключени договори. “Ще се опитаме да докажем, че в договорите на клиентите на банката с ипотечни или потребителски заеми има неравноправни клаузи, касаещи лихвите”, обясни пред “Сега” новоизбраният член на КЗП Огнян Варадинов. Това според Закона за защита на потребителя са договорки, които “са във вреда на потребителя и водят до значително равновесие между правата и задълженията на двете страни”. Ако съдът установи, че такива клаузи са налице, той ги обявява за нищожни.

Искът на КЗП определено ще е предизвикателство за юристите на ведомството, защото Законът за защита на потребителите има много текстове, които не са на страната на кредитополучателите. Например по закон банките имат право да променят лихвите едностранно и дори без предизвестие, при условие че дадат право на клиента незабавно да се откаже от договора. Освен това неравноправни могат да бъдат само клаузи в общите условия, защото те не са индивидуално договорени.

Според Варадинов подготовката на иска ще отнеме поне месец. От УниКредит Булбанк пък твърдят, че в техните договори и общи условия нямат неравноправни клаузи и имат правото да докажат това в съда.

Казусът с УниКредит ще хвърли повече светлина по разразилия се през последните месеци спор между финансисти и граждани, от една страна, и банкери, от друга, за начина на образуване на лихвите по кредитите. Клиентите на банките искат определянето на лихвата да става само на базата на независими пазарни индекси, а шефовете на трезори обаче твърдят, четова ще убие конкуренцията и ще качи лихвите.

Спорът тръгна от предложението на финансиста и бивш член на управата на БНБ Любомир Христов до депутатите да запишат в закон, че лихвите по кредитите се състоят от прозрачен пазарен индекс, определян от трета страна, плюс фиксирана надбавка. Сега банките формират лихвата от банков (някои го наричат и “базов”) лихвен процент (БЛП), изчисляван от самите тях, плюс надбавка. Финансистът обаче предлага пазарен индекс, който лесно може да се следи от открити източници. Една от възможностите е това да е европейската междубанкова лихва ЮРИБОР, друга – ЛИБОР. А ако те не отговарят на цената, на която българските банки привличат ресурса си, за показател може да се вземе например средният лихвен процент по новоотпуснатите депозити, който се публикува от БНБ всеки месец. “Индексът може да е дори доходността по ценните книжа на Южноафриканската република. Всяка банка ще си го избере. Важното е само той да е прозрачен, да се определя от трета, независима страна, и видът му да не се променя в течение на целия срок на кредита на конкретния клиент”, смята Христов.

Тази практика не е непозната за родния пазар. И в момента някои по-малки банки дават заеми срещу ЮРИБОР/ЛИБОР плюс фиксирана надбавка. Преди две години това се практикуваше и от някои от големите трезори, но от началото на кризата, когато тези лихви почнаха да падат, те рязко промениха практиката си. Някои банки измениха формулите за изчисляване на лихвите на клиентите си, като добавиха трети компонент в тях, други просто изключиха общоизвестните индекси. Тази практика е добре закрепена в закона, а и във всеки договор на потребител с банката е записано, че тя може да променя почти всички клаузи, включително лихвата, при “промяна на пазарните условия”. Това даде възможност например един от големите трезори у нас да вдигне лихвите на старите си клиенти с 2.50% от 1 април 2010 г. под предлог, че са се променили пазарните условия. А това, че въпросните “условия” бяха в посока на намаление на лихвените проценти, а не на увеличение, бе пренебрегнато. Така в момента е възможно банка да вдигне лихвите, защото например има загуби заради нарастване на необслужваните заеми или защото от централата й зад граница са й възложили да си увеличи печалбата.

“Ако предложението на потребителите за по-коректна методика за определяне на цената на кредита се въведе на практика, то нито ще свали, нито ще качи лихвите. Но ще направи цената на кредитите наистина пазарна и ще я освободи от допълнителните тежести, които могат да дойдат например от лошо управление на банката заради грешки на мениджмънта й”, твърди Любомир Христов.

Хубавото е също, че промяната ще подейства оздравително за системата. Сега трезорите рекламират жилищен заем с лихва от 6.67% и по този начин подвеждат клиента, защото след пет години лихвата му може да скочи на 11.32% (виж факсимилето) не само заради пазара, но и заради промяна на формулата за изчисляване на процента. Вярно е, че дори лихвата да се образува от ЮРИБОР плюс фиксирана надбавка, няма гаранция, че от сегашния 1% след 2 години няма да стане например 6%. Но така клиентът ще е наясно, че купува нещо скъпо и ако то не е по джоба му, просто ще се откаже. В крайна сметка,колкото и да изглеждат достъпни, кредитите не са за всеки.

Банкерите, депутатите и БНБ обаче са категорични, че предложението за определяне на лихвите на базата на пазарен индекс е неразумно. “Това е популистка идея и първото нещо, което ще предизвика, е покачване на лихвите”, смята лидерът на СДС Мартин Димитров. На същото мнение е и новият шеф на Комисията за финансов надзор Стоян Мавродиев, който припомни, че никакви европейски правила не задължават България да въвежда подобни изисквания в законодателството си. Според него, ако лихвите се определят на базата на пазарни индекси, ще изчезне конкуренцията.

Банкерите твърдят, че свръхрегулацията е убийствена за пазара.”Ако прекалим с регулацията, ще убием продукта и потребителските заеми просто ще изчезнат от пазара”, обясни пред икономическата комисия в парламента главният изпълнителен директор на УниКредит Булбанк Левон Хампарцумян. Той подчерта, че на пазара има 32 банки и когато клиентът не е удовлетворен от лихвата, той винаги може да си смени обслужващия трезор. “Нека да го кажа така. След като има два магазина, в които се продават едни и същи ботуши, и в единия магазин необосновано условията да ги купите са по-лоши от другия, този с по-лошите условия няма да продаде нито един чифт, а другият ще продаде 100. Ако банките предлагат неатрактивен продукт, той няма да се купува”, твърди Хампарцумян.

Доводът на банкера обаче е валиден по-скоро за потребителските кредити, по които няма такса за предсрочно погасяване, и един заем може свободно да се рефинансира чрез друга банка. При жилищните кредити обаче има такса в размер на 5% върху остатъка и това прави рефинансирането твърде скъпо.

Депутатите намериха “соломоновско” решение между исканията на потребителите и банките: вместо да се поставят ограничения пред трезорите за начина на образуване на лихвите, те ги задължиха просто да публикуват методологията си в интернет. Това ще важи не само за потребителските, но и за жилищните заеми. Така поне размерът и промените на лихвите във времето ще станат известни на всички. Банките обаче не харесват и този вариант, защото и той водел до свръхрегулация и до изкривяване на конкуренцията. Според банкери методиката е свръхсложна за разбиране от клиентите и публикуването й ще даде козове на конкуренцията. Някои депутати предложиха в Закона за потребителския кредит да се запише, че методиката на лихвата, макар и определяна от банката, поне няма да може да се променя до изтичане на срока на кредита. Банкерите и БНБ обаче дадоха силен отпор и на тази идея, в резултат на което народните представители се отказаха от нея.

В ЕС клиентът избира между 5 варианта за изчисляване на лихвите

Българите се различават от нормалните европейци по много неща, например по качеството на финансовите услуги. Бегъл преглед на практиките на банките на Стария континент в сравнение с родните трезори показва, че българинът е третиран като потребител “втора ръка”. На Запад клиентът може да избере между поне 5 начина на образуване на лихвата по жилищния си заем. “Сега” прегледа купища сайтове на западни банки и потребителски портали, но никъде не откри и помен от практиката, която трезорите у нас предлагат.

Първият вариант е променлива лихва, която в повечето случаи, особено за заеми в евро, представлява стандартен пазарен индекс. В този случаи потребителят сам поема част от риска от промяна на лихвите и затова при сключването на договора променливата лихва изглежда доста по-ниска и съответно по-атрактивна. За разлика от България в другите страни от ЕС при такива договори няма такса за предсрочно погасяване. Това означава, че при по-сериозно покачване на лихвите клиентът евтино може да се премести в друга банка, която му предлага по-изгодни условия. У нас обаче при предсрочно издължаване почти винаги се дължи такса от по 3-5% върху остатъка от заема, ако клиентът реши да го рефинансира с пари от друга кредитна институция.

Интересна разновидност на променливата лихва представляват т. нар. трекър кредити (tracker mortgage) във Великобритания. Лихвата по тях е вързана за основния лихвен процент (ОЛП) на Английската централна банка и се изчислява по формулата: ОЛП + надбавка от 1% (или 0.5%). Обикновено този вид заеми са доста атрактивни, защото лихвата по тях е по-ниска от другите променливи лихви на пазара. Любопитното е, че този вид лихвообразуване се е появило като реакция на хитруванията на банките на Острова. По подобие на трезорите в България те са качвали лихвите с повече от пазарното увеличение, а когато тенденцията е била надолу, са ги сваляли с по-нисък процент и така са ощетявали клиентите. Трекър лихвата предпазва от подобни нечестни залитания на банките.

Третият вариант за изчисляване на цената на заема е, като банката заложи отстъпка от променливата лихва в размер например на 2% в продължение на 4 години. Това значи, че ако променливият процент по договора е 8%, в началото клиентът ще плаща 6%. Ако обаче след два месеца променливата лихва падне на 7.5%, лихвата на клиента пада на 5.5%. А ако променливият процент стига 8.5%, клиентът ще плаща 6.5%. В България този вариант е по-популярен под друга форма – фиксирана лихва за първите една или две години.

Четвъртият вид лихва по ипотеките в ЕС е ипотека с таван на лихвата (capped rate mortgage). В договора банката и клиентът се съгласяват, че лихвата може да се променя, но не и над определен таван. Така потребителят може да си направи сметката дали месечните му доходи ще са подходящи да покрият дори най-скъпия вариант. Тук проблемът е, че често таванът е по-висок и неконкурентен на фона на останалите лихви на пазара.

В ЕС много разпространени са дългосрочните заеми – до 40 години, с фиксирана лихва. У нас такива продукти за граждани няма, като обяснението на банкерите е, че ако се появят, лихвата по тях трябва да е космическа и никой няма да ги ползва. Лошото на фиксираната лихва е, че по принцип е по-висока от променливата и ако лихвите на пазара започнат да падат, клиентът плаща по-висока цена. Хубавото обаче е, че от самото начало потребителят е напълно наясно колко ще му струва заемът и може да си прецени дали е по джоба му. Ако кредитът е за период например от 40 години, има клауза, че поне веднъж – например на 20-ата година, лихвата се актуализира. При договорите с фиксирана лихва обикновено се слага такса за предсрочно погасяване.

В Естония например лихвите в крони се образуват от променлив банков лихвен процент плюс фиксирана надбавка. Ако обаче жилищният кредит е в евро, лихвата му се образува от прозрачен пазарен индекс, в случая – 6-месечен ЮРИБОР (европейска междубанкова лихва, б. а.) плюс фиксирана надбавка.

“УниКредит”, която у нас формира лихвата като банков лихвен процент (БЛП) плюс надбавка, има съвсем различна практика в Словакия. Там тя обявява, че образува лихвите по жилищните си кредити от ЮРИБОР (в сайта на банката това е пояснено като “пазарна лихва, формирана независимо от банката”) плюс надбавка. Изрично е отбелязано, че това важи за целия период на кредита, който достига до 40 години. Трезорът предлага на клиентите си по тяхно желание безплатно да сменят формулата за лихвата си по време на договора според това как им е най-изгодно.

Същата банка оперира и в Чехия, където предлага на клиента избор между променлива лихва, определяна от банката; лихва, базирана на ЮРИБОР, която обаче може да се промени, ако цената на банковия ресурс превиши ЮРИБОР, и фиксирана лихва. Лихвата може да бъде фиксирана за максимум 20 години.

Източник:Imot.bg