Ипотекирани имоти & Публична продан-разпространени митове

Поради зачестилите публикации на материали с невярно или объркващо съдържание в публичното пространство, касаещи съдебното изпълнение, поставяме и нашата гледна точка обоснована от законите и реалната действителност представена от призмата на практикуващ адвокат.

Мит №1: Банките взимат/отнемат жилища.

Финансовите институции не са хищни грабители.
Банковите и не банковите финансови институции реализират по законов ред обезпечението си, след като са изчерпани вариантите за доброволно изпълнение от страна на длъжника. При неизпълнение на договора от страна на ипотекарния длъжник, кредиторът се снабдява с изпълнителен лист и реализира правата си по строго определен законов ред. Образува се изпълнително дело при съдебен изпълнител, прави се опис и оценка на имота и за същия се насрочва публична продан. За всяко от тези действия съдебният изпълнител е длъжен да уведомява длъжника. Закона дава възможност през целият период до деня предхождащ отварянето на наддавателните предложения, длъжника да покрие дълга и да запази собствеността върху имота си.

Мит №2: Ипотеката е равна на собственост върху имота от страна на кредитора.

Ипотеката е средство кредиторът да гарантира вземането си в случай на неплатежоспособност от страна на длъжника. Реализирането на ипотеката е една възможност, с която кредиторът разполага, и която може да осъществи само при неплащане от страна на длъжника и то по строго определен законов ред. До реализирането на ипотеката собственик на имота служещ за обезпечение, е длъжника и той може да извършва всякакви сделки на разпореждане- включително да учредява нови ипотеки и да го продава.

Мит №3: Може да загубите парите си с покупка на ипотекиран имот от публична продан.

Публичната продан е едно от най-сигурните средства за придобиване на имот по няколко причини:

1.    Съгласно ЗЗД купувачът при публична продан придобива имота чист от всякакви тежести и обезпечения.т.е. с приключването на самата публична продан автоматично се погасяват всички тежести, обезпечения, предишни спорни права и т.н. Единственият риск, който купувачът поема е да се установи, че длъжникът не е бил собственик на имота. Това обстоятелство, обаче, от една страна е сравнително лесно за проучване и установяване, и от друга страна, настъпването на тази неблагоприятна хипотеза не води до обедняване на купувача, тъй като платената от същия продажна цена подлежи на пълно възстановяване.
2.    Имотите, които излизат на публична продан са минали през неколкократни проверки и контрол преди реализирането на самата публична продан. Ако става въпрос за договорна или законова ипотека, то първия контрол е осъществен от юристите на кредитора, който има интерес имота, даден като обезпечение да е изряден. Последващият контрол е осъществен от нотариуса, който е изповядал договора за ипотеката и на последно място от съдебния изпълнител, който преди да насрочи публична продан е длъжен отново да провери собствеността на имота. Ако имота пък е изнесен на публична продан от съд в резултат на дело за делба, следва да се има предвид, че съда е длъжен щателно да изследва собствеността на делбените имоти и контролът, който се осъществява в този смисъл е сериозен. Последващия контрол, както вече се спомена е на съдебния изпълнител. Като заключение следва да се отбележи, че след задълбочена проверка не открихме случай на закупен имот от публична продан и претърпяна евикция от страна на купувача, дори и в случай на такава платените суми подлежат на възстановяване.

targ.bg